나이스옥션 법원경매 대구 2025타경844 [2] 대구광역시 북구 연경동 962-1 제이9621타워 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 ""대구연경초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층, 지상8층건 중 3층 301호, 4층 401호로서,
- 외벽 : 강화유리, 드라이비트 등 마감.
- 내벽 : 페인팅, 벽돌치장 및 인테리어 마감.
- 바닥 : 아스타일, 강화마루 등 마감.
- 창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

기호1), 2)는 '놀이형시설'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서, 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 7차선 및 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공동주택지구<공동주택특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경844 (2)

소재지: 대구광역시 북구 동화천로 229 (연경동), J9621타워 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 2,000,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 120.38㎡ (약 36.41평)

토지지분: 120.38㎡ (약 36.41평)

건물면적: 505.74㎡ (약 152.98평)

건물지분: 505.74㎡ (약 152.98평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층, 지상8층 건물 중 4층 401호

준공일자: 2021년 11월 30일

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 대구연경초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대 주택 및 학교 등이 형성되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

건물 북측으로 폭 약 15미터, 남측으로는 왕복 7차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황상 말소기준권리는 2022년 5월 6일자 하나은행의 근저당권 (채권최고액 4,440,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권보존, 소유권이전, 전세권설정, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나 별도 기재사항은 없습니다.

총 등기부채권액은 4,690,000,000원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

임차인 현황

* (주)짐스컴퍼니: 보증금 0원, 차임 10,000,000원, 전입/사업일자 2022-07-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2024-02-21, 대항력 없음.

* 주식회사짐스컴퍼니: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-06-09, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 대구연경초등학교 인근에 위치하여 배후 주거 단지 및 학교 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

건축물물리적 현황에 따르면, 건물 자체의 주 용도는 '운동시설'로 등기되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 경매 진행되고 있습니다. 이는 향후 운영 및 활용에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

본 건 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 하천 주변에 쓰레기 투기 등 환경 문제가 제기된 사례가 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 대구연경초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이용 시 대구 시내 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 감정가 대비 현저히 높은 등기부채권 총액 (4,690,000,000원)은 유찰 가능성 및 낮은 낙찰가율을 시사합니다.

건축물 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도는 '운동시설'이나, 본건은 '근린상가'로 경매 진행됩니다. 이는 실제 사용 및 수익에 있어 관할 관청의 확인 및 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

유동화 및 공동담보 물건: 채권의 유동화 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계 및 절차상의 변수가 있을 수 있습니다.

1층 공실률: 관련 정보에 따르면 J9621타워 1층의 공실률이 100%이며 상당한 면적(136평)을 차지한다고 언급되었습니다. 이는 건물 전체의 공실률 및 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구 북구 연경동의 신축급 건물 내 근린상가로, 주변 개발 계획 및 주거 단지 형성에 따른 잠재적 성장 가능성을 지니고 있습니다. 그러나 높은 채권 총액과 건물 등기부상 용도와의 불일치, 1층 공실률 문제는 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 권리관계는 대부분 소멸 예정이나, 특수 물건으로서 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물에 위치한 상가 물건입니다.

성장 잠재력이 있는 연경동 지역에 소재하고 있습니다.

높은 채권 총액으로 인한 낮은 낙찰가율 기대가 가능합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(2,000,000,000원)를 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인(높은 부채, 용도 불일치, 1층 공실률 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건의 특성을 감안하여 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가는 주변 시세, 공실률, 건물 관리 상태, 향후 운영 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.