나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7470 [2] 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하는‘골든힐스타워’내 제1층 제110호, 제111호 로서, 주위는 아파트단지, 상업용, 업무용 건물 등이 위치하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 제반교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제1층 제110호,111호로서, 외벽: 석재 붙임,판넬 마감 등, 내벽: 몰탈위페인트 마감 등, 바닥: 시멘트 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 상업용건부지임.

인접 도로상태등

포장된 소로임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

1.1. 1. 사건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7470 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 2. 물건 기본 정보

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층 110호, 111호

건물명: 골든힐스타워

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 복합 용도)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 405,000,000원

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

토지 지분: 19.2565㎡ (약 5.83평)

건물면적: 81.84㎡ (약 24.76평) (집합건물 전유 면적 기준, 110호, 111호 합산 추정)

건물 지분: 81.84㎡ (약 24.76평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 및 대지 현황

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 ‘골든힐스타워’ 내 1층 110호, 111호입니다.

주위는 아파트 단지, 상업용, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

토지는 세장형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 포장된 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획은 일반상업지역 외 지역에 해당합니다.

1.2. 2. 건물 구조 및 상태

건축 구조: 철골철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 내 1층 위치 (110호, 111호)

외벽: 석재 붙임, 판넬 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

바닥: 시멘트 마감

창호: 새시 창호

설비: 기본적인 위생, 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비 등

사용승인일: 2015년 11월 05일

1.3. 교통 환경

1.3. 1. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.4. 상권 및 이용 현황

1.4. 1. 상권 및 업종

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변은 다양한 상업 및 업무용 건물이 위치합니다.

해당 층 및 위치를 고려할 때, 근린 상가로서의 잠재력이 있습니다.

1.5. 특이사항 및 참고사항

1.5. 1. 기타 참고사항

임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

공부상 특이사항은 없습니다.

감정평가서 요약 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 등은 명시된 바 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

2.1. 1. 광주광역시 서구 농성동

본건이 소재한 농성동은 광주광역시의 주요 도심 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 조화롭게 발달한 지역입니다.

일반상업지역 외 지역이나, 상업 및 업무 시설 입지에 적합한 제반 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 골든힐스타워 단지 분석

2.2. 1. 건물 개요

총 13층 규모의 복합 건물로, 다양한 호실을 포함하고 있습니다.

근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼합된 건물로 추정됩니다.

승용 승강기 4대, 비상용 승강기 1대가 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1. 임차인 정보

임차인: 추

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024년 11월 27일

확정일자: 2025년 12월 08일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.2. 등기부 현황

3.2. 1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 13일 접수된 국민은행 근저당권(금액: 336,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리(국민은행의 임의경매 신청 등)는 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

2020년 7월 30일 접수된 동양스티로폴공업주식회사의 소유권이전 3번 신탁등기 말소 등기가 확인됩니다.

3.2. 2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 336,000,000원 (국민은행 근저당권)입니다.

3.3. 특이 권리 사항

3.3. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 개요로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. (필요 시 추가 조사 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

4.1. 1. 인근 상업시설

본건은 아파트 단지와 업무용 건물이 혼재된 지역에 위치하여, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에는 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

4.2. 1. 지역 내 수요

아파트 단지 입주민 및 주변 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 편리성 또한 상권 활성화에 기여할 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

5.1. 1. 교통, 쇼핑, 문화 시설

인근 시내버스 정류장을 통해 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 존재할 것으로 추정되며, 자세한 내용은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경

5.2. 1. 주거 및 상업 혼합 지역

주거 지역(아파트 단지)과 상업/업무 지역이 인접하여 쾌적성과 편의성을 동시에 갖춘 환경입니다.

주변에 쓰레기 소각장, 군부대 등 혐오시설이나 소음, 악취 유발 시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

6.1. 1. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

다만, 물건명세서 상 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

6.2. 1. 대항력 없는 임차인

임차인 추 는 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 1000만원을 인수할 의무가 없습니다.

배당을 통해 보증금 전부 또는 일부를 회수하지 못할 경우, 임차인의 명도 저항 가능성은 있으나 법적으로 보호받는 권리는 없습니다.

6.3. 물리적 리스크

6.3. 1. 건물 노후도 및 하자

건물 사용승인일이 2015년으로 비교적 최근이나, 실제 내부 상태, 누수, 균열 등 하자 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 시장 리스크

6.4. 1. 지역 경기 변동성

광주광역시 부동산 시장의 전반적인 변동성은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점 및 약점 요약

7.1. 1. 강점

광주광역시 서구의 주요 지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

건물 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 사용승인일이 비교적 최신입니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치가 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

7.1. 2. 약점

임대 관계가 조사되지 않아 공실 위험 및 수익률 예측에 불확실성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 있을 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 총평

7.2. 1. 투자 가치 종합 판단

본 물건은 권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호하여 중장기적인 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

근린상가로서의 활용 가능성이 높으며, 시세 대비 적정 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대 현황 미확인 및 미확인 권리에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 고려 사항

8.1. 1. 시세 대비 저평가 가능성

본 물건의 감정가는 405,000,000원이며, 이는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 정확한 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8.1. 2. 향후 시세 상승 잠재력

지역 개발 계획 및 인근 인프라 확충 시, 본 건의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 권리 분석을 통한 안전성

8.2. 1. 말소 기준 권리 명확

국민은행 근저당권이 말소기준권리가 되어, 낙찰 후 모든 부담을 소멸시키는 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

9.1. 1. 감정가 대비 적정 비율

본 물건의 감정가는 405,000,000원입니다. 일반적인 근린상가 경매의 경우 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.1. 2. 주변 시세 분석

골든힐스타워 및 농성동 일대 상가 시세를 분석한 결과, 유사 평수의 상가 거래 가격은 평당 약 1,400만원에서 1,600만원 수준으로 추정됩니다. (본 건의 감정가는 약 1,635만원/평으로, 시장 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.)

9.1. 3. 인수 보증금 제외

임차인 추 의 보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로, 예상 입찰가 산정 시 제외합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등) 확인 시, 해당 가치만큼 차감될 수 있습니다.

9.2. 제시 금액

상기 분석을 바탕으로, 360,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

이는 감정가를 고려한 보수적인 추정이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 매각 기일 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.