나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10152 [1] 울산광역시 남구 무거동 488-13 옥현으뜸마을주공3단지아파트 315동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 <월계초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 20층 건물 중 제1층 제102호로서,
2001.11.05., 사용승인되었으며,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 전체를 기준으로 북서측 및 북동측, 동측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥현지구),
중로1류(폭 20m-25m)(2017-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(문수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(옥산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(옥현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(옥현중)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(울산과학대학)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(울산대)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(월계초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2017-03-30)(옥현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(옥현중)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(월계초)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건으로서 주무관청(울산광역시장)의 처분허가서 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 매수신청 전 주무관청에 최고가매수신고인이 처분허가서를 받을 수 있는 지 여부를 반드시 확인 후 매수신청 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경10152 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 488-13 옥현으뜸마을주공3단지아파트 315동 1층102호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 경사지붕 20층 건물 중 제1층 제102호

사용승인일: 2001년 11월 5일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 303,000,000원

토지면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

건물면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

물건명세서 작성일: 2026년 4월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 월계초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥현지구)에 속합니다.

또한, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 6월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에 등재된 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 9월 2일 접수된 국민은행 근저당권(을3)으로 확인됩니다.

이후 접수된 권리(을4, 갑14)는 모두 말소될 예정이며, 낙찰자가 소유권을 취득함에 따라 등기부상 모든 권리(채권 최고액 합계 144,500,000원)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음).

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 144,500,000원

4. 상권분석

주변은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 월계초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 옥현으뜸마을주공3단지

주소: 울산광역시 남구 무거동 488-13

총 동수: 18동

총 세대수: 1,412세대

총 주차대수: 466대

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

인근에 월계초등학교, 문수중학교, 옥산초등학교, 옥현중학교, 옥현유치원, 울산과학대학, 울산대학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 주변 환경을 다각적으로 확인한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

본 건은 특별 매각 조건으로서 주무관청(울산광역시장)의 처분 허가서 제출이 요구됩니다.

허가서 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 최고가 매수 신고인은 사전에 주무관청에 처분 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 조건은 입찰 참가 시 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 유의사항

해당 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산 남구 무거동에 위치한 옥현으뜸마을주공3단지 아파트 1층으로, 적정 면적과 건물을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, '주무관청 처분 허가서' 제출이라는 특별 매각 조건이 가장 큰 변수입니다. 이 조건 충족 여부에 따라 취득 가능성이 결정되므로, 사전에 철저한 확인이 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 낙찰 시 등기부상 모든 권리가 말소되어 깨끗한 권리 상태로 소유권 취득 가능.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 최근 시세 반영: 감정가 대비 최근 유사 면적 거래가(33,900만원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

최근 유사 면적(59.84㎡) 매매가: 339,000,000원 (2026년 7월 17일, 20층)

본 건 건물면적(59.78㎡) 및 1층임을 감안할 때, 최근 최고가(20층)보다는 낮은 가격이 형성될 수 있습니다.

하지만 감정가 대비 높은 최근 시세가 점쳐지며, 특별 매각 조건(처분 허가서) 충족 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

주무관청의 처분 허가 가능 여부를 확인한 후, 아래 범위를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 305,000,000원 ~ 330,000,000원

(본 범위를 초과하는 입찰은 권장하지 않으며, 반드시 사전에 허가 가능성을 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.