나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [7] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (7)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층303호

건물명: 일마레

용도: 다세대주택 (일부 제2종근린생활시설)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 일마레 건물 내 3층 303호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2015년 2월 16일에 사용승인되었습니다. 총 6층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

건물 전체 면적은 557.38㎡ (약 168.63평)이며, 토지 면적은 232㎡ (약 70.18평)입니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)입니다.

본건의 전용면적은 24.58㎡ (약 7.44평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 1호선 동대신역이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로가 접해 있으며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건과 관련하여 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박철헌

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 18일

* 확정일자: 2019년 1월 3일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 없음

박철헌 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 일부 명시되어 있습니다. 배당 신고를 하였으나, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 인수될 가능성이 있으나, 현재로서는 인수될 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 1,252,860,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 건물 시세

인근 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

주변 유사 건물 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 주은빌리지 (2003년식, 73.93㎡) 2025년 2월 175,000,000원, 2026년 4월 140,000,000원

* 웰컴뉴타운 (2014년식, 46.99㎡) 2025년 10월 154,000,000원

4.2. 시세 분석

본건 건물은 2015년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 24.58㎡ (약 7.4평)으로 소형 평수입니다.

최근 거래된 웰컴뉴타운(2014년식, 46.99㎡)이 1억 5천 4백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 소형 평수임을 감안하여 접근해야 합니다.

주변 다세대 주택들의 거래가는 1억 4천만원에서 1억 7천 5백만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 전용면적과 비교 시 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: "화랑초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있으며, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인 및 공부상 차이

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 이용 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 주거 또는 임대 가능성을 파악하는 데 중요한 정보 누락입니다.

일련번호(17) 601호는 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호로 분할 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

6.2. 공용부분 이용 문제

1층의 '관리실' 부분이 현황 '101호'로 이용되고 있어, 공용부분의 사적 이용으로 인한 관리상의 분쟁이나 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보, 유동화 물건: 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구 등은 향후 건물 활용 및 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

하지만 건물 내부 상태 미확인, 1층 공용부분의 현황 이용 차이, 공부상 호수와 현황의 불일치 등 현장 확인이 시급한 사항들이 존재합니다.

또한 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 추가적인 정보 확인의 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 교통 편의성: 동대신역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

본건은 전용면적 24.58㎡ (약 7.4평)의 소형 다세대주택으로, 내부 상태 미확인 및 공용부분 이용 관련 리스크를 고려해야 합니다.

주변 시세는 1억 4천만원에서 1억 7천 5백만원 수준이나, 평형 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

권리상 인수되는 보증금은 0원으로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

현재로서는 내부 확인 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적이며, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 92,800,000원 ~ 104,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.