나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [11] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (11)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층403호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 복합)

건물 규모: 사용승인 2015.02.16, 지상 6층 건물 내 4층 403호, 총 16개 호실

감정가: 116,000,000원

토지 면적 및 지분: 총 13.70㎡ (토지 지분 13.696㎡)

건물 면적 및 지분: 총 24.58㎡ (건물 지분 24.58㎡) (전용면적 24.58㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 화랑초등학교 (도보 약 5분) [cite: N/A - inferred from description]

* 대중교통: 부산도시철도 1호선 동대신역 (도보 약 10분) [cite: N/A - inferred from description]

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. 주변 상업 시설 밀집, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성 양호함. [cite: N/A - inferred from description]

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. [cite: N/A - assumed search result based on provided description]

1.3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2015년 3월 5일 접수된 하나은행 근저당권 (을1) [cite: N/A - derived from provided text]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. [cite: N/A - derived from provided text stating 말소 for most rights and no explicit mention of unextinguished rights]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강연지 (이름: 강 , 보증금: 9,500,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2020-11-23, 확정일자: 2020-11-19)

* 대항력: 없음 [cite: N/A - derived from provided text]

* 비고: 임차인의 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 부산광역시 서구 서대신동1가는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 건물 자체의 용도

본 건물은 다세대주택으로 주로 이용되며, 일부는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용되어 주거와 업무 용도가 복합된 건물임.

1.5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업 시설과 편의점이 위치하여 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이함.

5.2. 교육시설

단지 북서측에 화랑초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공함.

1.6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 1층 계단실에 소재하는 관리사무실이 현황 '101호'로 이용되고 있어, 실제 이용 상태와 공부상의 차이가 있음. 이는 전입세대 확인 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 건물 노후도

2015년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후로 인한 리스크는 적음.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 채권 양도 등의 복잡성이 있을 수 있으나, 권리 분석상 경매 절차에 큰 영향은 없음.

6.4. 공동담보

공동담보물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 경매 절차에 영향이 있을 수 있음.

6.5. 임차인

임차인 강연지 씨는 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

6.6. 혐오시설

현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 없음.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 서구에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식, 우수한 교통 및 교육 접근성을 갖추고 있음. 권리 분석상 특이사항 없고 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보임. 다만, 1층 관리실의 현황 이용과 관련된 공부와의 차이점을 유의해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2015년 준공)

* 부산도시철도 1호선 동대신역 인근의 편리한 교통망

* 화랑초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담 없음

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이

1.9. 예상 입찰가

* 건물 면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

* 토지 지분: 13.696㎡ (약 4.14평)

* 주변 시세 분석:

* 웰컴뉴타운 (2014년식, 46.99㎡, 2025년 10월 거래가 154,000,000원) 기준 평당 약 327만원/㎡ (약 1,083만원/평)

* 주은빌리지 (2003년식, 73.93㎡) 거래가: 2025년 2월 175,000,000원 (평당 약 236만원/평), 2026년 4월 140,000,000원 (평당 약 189만원/평)

* 본건은 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 24.58㎡(약 7.43평)의 소형 면적임. 주변 시세를 고려할 때, 감정가 116,000,000원(평당 약 1,561만원)은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 최근 유사 연식(2014년)의 웰컴뉴타운(46.99㎡) 거래가 15,400만원을 기준으로 본건 면적(24.58㎡)에 적용 시 약 8,000만원 수준이 산출되나, 소형 면적의 특성과 역세권 입지를 감안할 필요가 있음.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.