나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [15] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (15)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층503호

* 건물명: 일마레

* 사용승인일: 2015년 02월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 5층

* 건물 면적: 24.58㎡ (약 7.44평) (전용면적)

* 토지 면적: 13.70㎡ (약 4.15평)

* 토지 지분: 13.696㎡ (약 4.14평)

1.3. 기타 정보

* 감정가: 116,000,000원

* 용도: 다세대주택

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됩니다.

2.3. 토지 이용계획

* 해당 필지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (하나은행, 2015.03.05 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 구승하

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 22일

* 확정일자: 2019년 10월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 16일

* 대항력: 없음

* 임차인 구 의 경우 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 1,245,000,000원입니다.

3.5. 물건명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 주변의 다세대주택 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 매매 사례가 확인되었습니다.

* '주은빌리지'(2003년식, 73.93㎡)는 2025년 2월 175,000,000원(약 782만원/평), 2026년 4월 140,000,000원(약 625만원/평)에 거래되었습니다.

* '웰컴뉴타운'(2014년식, 46.99㎡)은 2025년 10월 154,000,000원(약 1,084만원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 동일 건물/단지 분석

* 본건 '일마레' 건물은 2015년에 사용승인을 받은 다세대주택입니다.

* 제공된 정보상 본건과 동일한 '일마레' 건물의 직접적인 매매 시세 정보는 부족합니다.

4.3. 시세 비교 분석

* 본건(24.58㎡, 약 7.44평)의 감정가는 116,000,000원(약 1,558만원/평)입니다.

* 주변 유사 건물의 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 단위 면적당 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 특히, 본건과 건축 연도가 유사한 '웰컴뉴타운'(2014년식, 46.99㎡)의 거래 사례(약 1,084만원/평)를 참고할 때, 본건의 시장 가격은 감정가 대비 조정될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

5.2. 편의/교육 시설

* 도보 거리에 화랑초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 소규모 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.3. 교통망

* 부산도시철도 1호선 동대신역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 관련 특이사항

* 본건 1층 공용부분인 '관리실'이 현황 '101호'로 이용되고 있어, 향후 건물 내 이용상 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 및 점유 관계 확인이 어려워, 실제 상태와 공부상 현황 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

6.2. 등기부 관련 잠재 리스크

* 본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 관련 서류 및 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 본 경매로 대부분 소멸될 것으로 보임)

6.3. 기타 리스크 요인

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설 등의 부정적인 영향을 주는 시설의 존재 여부를 확인할 수 없었습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서대신동 일대에 위치한 비교적 신축(2015년식) 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 또한 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 1층 공용부분의 현황 이용상태, 그리고 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 도시철도역 및 초등학교 인접으로 주거 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2015년식 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 평형: 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 어필할 수 있는 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 유사 면적 다세대주택의 시세 분석 결과, 단위 면적당 가격은 약 1,000만원 내외로 추정됩니다. 본건의 면적(7.44평)을 고려할 때, 시장가치는 약 8,000만원 초반대에서 9,000만원대로 예상됩니다.

하지만, 본건은 내부 미확인, 공용부 이용 문제 등 리스크 요인을 내포하고 있으며, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 81.9% 수준이며, 시장 시세를 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.