나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [17] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음
- 건축물대장상의 용도는 제2종근린생활시설(사무실)임. 주거용으로 이용중인것으로 탐문조사되나 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
- 공부상 601호 1개의 호이나, 현황은 601호, 602호 2개의 호로 나누어 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (17)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 6층601호 (신주소: 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실). 탐문 조사상 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었으며, 건물 현황표에는 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있음)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.904㎡ (약 7.53평)

건물면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

건물지분: 44.7㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (등기부요약 갑3 기준)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

사용승인일: 2015.02.16

2.1. 1.입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 1호선 동대신역이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. (검색 결과 7 참고)

인접 도로상태:

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로가 접하고 있으며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

화랑초등학교가 북서측에 위치하고 있습니다.

부산삼육병원 등 병원 시설과 다수의 상가가 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리:

2015.03. 05 접수된 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 현기석

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-27

* 확정일자: 2020-03-27

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현기석은 가압류권자(갑4)이기도 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권(하나은행, 말소기준권리), 근저당권공동담보(하나은행), 임의경매개시결정(하나은행), 다수의 가압류(현기석, 박일신, 이진희), 압류(서구청) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

모든 을구의 권리(근저당, 근저당공동담보) 및 갑구의 후순위 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.3. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 위치한 서대신동1가는 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

지역 내 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다. (검색 결과 2, 4 참고)

건물 용도 및 현황:

건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무실)'로 등재되어 있으나, 탐문 조사 결과 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

건물 자체는 공동주택(다세대주택)과 제2종근린생활시설이 함께 있는 복합 건물입니다.

2.4. 생활정보

교통:

부산도시철도 1호선 동대신역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 인근에 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설:

단지 주변에 크고 작은 마트와 편의시설이 있으며, 부산삼육병원 등 의료 시설 이용이 편리합니다.

교육시설:

화랑초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도(사무실)와 실제 이용 현황(주거용 탐문) 간 불일치 가능성이 있습니다.

* 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 현장에서 직접 확인하지 못하여, 내부 상태 및 구조에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 공부상 601호 1개의 호실이나, 현황은 601호와 602호 2개의 호실로 분할하여 이용 중이므로, 향후 점유 및 이용 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 1층 공용부분인 '관리실'이 현황 '101호'로 이용되고 있어, 공용부분 이용 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 추후 임대차 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 및 담보 관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동1가의 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 장점을 가지고 있습니다. 하지만 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 내부 확인 불가, 호실 분할 이용 등 다수의 특이사항이 존재하여, 투자 결정 시 이러한 부분들을 면밀히 검토해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 동대신역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 근린생활시설과 공동주택이 혼합된 건물로, 용도 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 면적을 고려했을 때, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정 시 수익 확보를 기대해 볼 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 90,000,000원입니다.

현재 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으나, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건 시세, 건물의 실제 상태, 향후 임대 수익률, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다. 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.