나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [6] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2015.02.16

* 건물명: 일마레

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

* 토지지분: 13.696㎡ (약 4.14평)

* 건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

* 건물지분: 24.58㎡ (약 7.44평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본건 등기부등본상 최초 소유권 보존은 2015년 2월 24일 이수현씨이며, 이후 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2015년 3월 5일 하나은행 근저당권(720,000,000원)입니다.

* 이후 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 존재했으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,197,860,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손소현

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-11-26

* 비고: 대항력 없음

3.3. 권리분석 종합

* 본건에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 손소현씨는 대항력이 없어 보증금 90,000,000원 전액에 대해 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 지역의 유사 빌라/다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 주은빌리지(50-2번지, 2003년 준공, 73.93㎡): 2025년 2월 175,000,000원, 2026년 4월 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 웰컴뉴타운(34-3번지, 2014년 준공, 46.99㎡): 2025년 10월 154,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

* 본건(일마레 302호, 24.58㎡)의 감정가는 116,000,000원입니다. 이는 공급면적 기준 약 471.9만원/㎡에 해당합니다.

* 주변 시세와 비교 시, 제공된 JSON 데이터의 실거래가(140,000,000원 ~ 175,000,000원)는 주로 더 넓은 면적(46.99㎡ ~ 73.93㎡)을 기준으로 하고 있습니다.

* 면적당 가격을 비교하면, 웰컴뉴타운 46.99㎡의 경우 약 328만원/㎡, 주은빌리지 73.93㎡의 경우 약 189만~237만 원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 공급면적 24.58㎡에 이러한 면적당 가격을 적용할 경우, 시장 가격은 약 4,600만원 ~ 8,100만원 범위로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 116,000,000원보다 상당히 낮은 수치입니다. 감정평가 시점 및 개별 물건의 특수성(신축 연도, 층, 내부 상태 등)이 반영된 것으로 보입니다.

* 다만, 내부 상태가 확인되지 않은 점 및 공부와의 차이 등을 고려하면, 감정가 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2015년 2월 16일에 사용 승인되었습니다.

* 지상 6층 건물이며, 본건은 3층 302호입니다.

* 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

* 내벽 및 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본건 인근에는 화랑초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 소규모 공동주택 및 단독주택 밀집 지역이며, 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 검색 결과, 해당 지역은 주로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역이며, 특별한 혐오시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용상태 및 공부와의 차이

* 본건 1층은 원래 '계단실, 관리실'인 공용부분이나, '관리실' 부분이 현황 '101호'로 이용되고 있다는 점은 주의해야 합니다. 이는 건물 관리 및 분쟁 소지의 원인이 될 수 있습니다. (본건 302호에 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 건물 전반의 관리 상태를 시사합니다.)

* 또한, 601호는 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 나누어 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 본건 내부의 이용 상태, 마감재 상태, 설비 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 물건의 실제 가치 및 수리 필요성을 파악하는 데 제약이 됩니다.

6.3. 기타 유의사항

* 임대 관계는 미상으로, 현재 거주자가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. (단, 임차인 손소현 씨는 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 부산 서대신동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 물건입니다.

* 다만, 감정가 대비 면적당 추정 시세가 낮게 형성되어 있으며, 건물 일부의 공부상 내용과 현황이 다른 점, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 신중한 접근이 필요하나, 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2015년 준공) 건물로 비교적 최신식입니다.

* 임차인 대항력 없음으로, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 화랑초등학교 인근으로 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(24.58㎡)을 고려한 시장 가격은 약 4,600만원 ~ 8,100만원 범위로 추정됩니다.

* 하지만 이는 유사 면적 매물 정보 부족 및 제공된 JSON 데이터의 한계로 인한 추정치이며, 감정가 역시 시장 상황을 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 안정성과 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이는 약 81,200,000원 ~ 98,600,000원 범위입니다.

* 단, 내부 상태 확인 및 주변 시세에 대한 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.