나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [10] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경3832(10)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

토지 면적은 13.70㎡ (약 4.14평)이며, 건물 면적은 24.58㎡ (약 7.43평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가에 위치하며, "화랑초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물대장상 주된 용도는 공동주택(다세대주택)이나, 제2종근린생활시설(사무소) 용도의 공간도 포함하고 있습니다.

건축물 현황상 사용승인일은 2015년 2월 16일입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 채권 총액은 1,195,000,000원입니다.

말소기준권리는 2015년 3월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

소유권보존(2015.02.24), 소유권이전(2017.06.26), 근저당권(2017.06.26) 등이 등재되어 있으며, 임의경매개시결정(2024.09.09, 하나은행) 및 다수의 가압류(2024.10.28, 2024.11.04, 2024.11.20)가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 박현준 씨가 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 350,000원에 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

배당신고일자는 2024년 9월 25일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가는 소규모 공동주택과 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근에 학교(화랑초등학교)와 지하철역(동대신역)이 있어 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

상업시설의 비중이 높지 않은 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

다세대주택 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 주거용 수요와 더불어 일부 상업적 기능도 수행하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 인근의 시내버스 정류장과 동대신역을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

주위 환경이 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 주거 생활에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

향후 주변 개발 계획이나 교통망 확충 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층 공용부분(관리실)이 현황 101호로 이용 중인 점: 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 명도 과정이나 건물 관리 측면에서 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

* 601호가 공부상 1개이나 현황 2개 호로 분리 이용 중인 점: 이 또한 공부와 현황의 불일치로, 추후 건축물대장 시정이나 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

* 내부 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못하였습니다. 이는 실제 물건의 가치나 상태를 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

* 채권 총액 대비 감정가: 등기부채권 총액이 11억 9천 5백만원에 달하는 반면, 본건(402호)의 감정가는 1억 1천 6백만원으로, 채권 규모에 비해 개별 물건의 감정가가 낮게 책정된 점을 고려해야 합니다. 다만, 공동담보 물건의 특성상 다른 담보물로 인해 채권이 우선 변제될 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 통상적인 경매 물건과 달리 매각 절차나 진행 상황이 다소 복잡하거나 신속하게 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 준신축급(2015년 준공) 다세대주택의 일부 호실입니다.

주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 1층 관리실의 현황 용도 불일치, 601호의 분할 이용 등 공부와 현황 간의 차이가 존재하며, 현장 조사 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 유의해야 할 부분입니다.

또한, 높은 채권 총액에도 불구하고 개별 물건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점과 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

그러나 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 소형 주거 공간으로서의 활용 가치나 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2015년에 사용 승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리가 필요하지 않을 수 있습니다.

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 동대신역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 소형 면적: 24.58㎡ (약 7.43평)의 전용면적으로 1인 가구나 소형 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 유사 면적의 주변 시세 대비 감정가가 높게 느껴지나, 법원 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 건물(웰컴뉴타운, 2014년 준공)의 최근 거래가(2025년 10월)는 전용면적 46.99㎡ 기준 약 15,400만원으로, 제곱미터당 약 327.7만원 수준입니다.

본건의 전용면적(24.58㎡)에 이를 대입할 경우, 시장 예상가는 약 8,059만원으로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가 11,600만원(제곱미터당 약 471.9만원)보다 낮은 수준입니다.

경매 물건의 특성상 감정가와 시세 간의 괴리가 존재할 수 있으며, 특히 유동화 물건의 경우 통상적인 시장가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

하지만 내부 상태 미확인, 공부와의 차이 등의 리스크 요소를 고려하고, 보수적인 관점에서 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

위 분석을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 90,000,000원 (9천만원) 전후로 제시합니다.

이는 감정가의 약 77.6% 수준이며, 시장 비교가를 상회하지만 투자 가능성이 있는 가격대입니다.

단, 실제 투자 시에는 현장 재확인, 주변 시세 면밀한 분석, 권리관계 최종 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.