나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [9] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층401호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (9)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 (사용승인일: 2015.02.16)

* 용도: 다세대주택 (일부 제2종근린생활시설(사무소) 포함)

* 감정가: 103,000,000원

* 토지 면적: 12.19㎡ (약 3.7평) / 토지 지분: 12.191㎡ (약 3.7평)

* 건물 면적: 21.88㎡ (약 6.6평) / 건물 지분: 21.88㎡ (약 6.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 동대신동1가에 위치하며, "화랑초등학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건의 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2015.03.05 접수, 금720,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인되나, 관련 개요는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주식회사원진에이티

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부 채권액: 1,195,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택과 단독주택이 많으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 임대/매매 시세:

주변 유사 건물들의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 주은빌리지 (2003년식, 73.93㎡): 2025년 2월 17,500만원 (약 782만원/평), 2026년 4월 14,000만원 (약 626만원/평)에 거래되었습니다.

* 웰컴뉴타운 (2014년식, 46.99㎡): 2025년 10월 15,400만원 (약 1,084만원/평)에 거래되었습니다.

본건(21.88㎡, 약 6.6평)의 감정가는 103,000,000원으로, 평당 약 1,556만원에 해당합니다. 이는 주변의 최근 거래 시세(최대 약 1,084만원/평)보다 높은 수준입니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물 내에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 화랑초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 동대신역(부산도시철도 1호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 경매 절차 및 건물 이용과 관련하여 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.

* 공부와의 차이: 1층의 공용부분인 관리실이 현황 101호로 이용 중이며, 601호는 공부상 1개이나 현황 2개호로 분할되어 사용 중입니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 본건 401호 및 전체 건물의 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 해당 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 권리 관계나 경매 진행 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 비교적 신축(2015년 사용승인) 다세대주택입니다. 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었고, 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했으며, 공부와의 차이가 존재하는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2015년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 평당 감정가는 약 1,556만원으로, 주변 유사 건물의 최근 거래가(최대 약 1,084만원/평)보다 높게 형성되어 있습니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 이러한 감정가와 시세의 괴리를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 75% 수준인 약 77,250,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 실제 시장 상황을 반영하여 상향 조정할 수 있습니다.

* 또는 주변 시세 대비 감정가 괴리가 크다는 점을 감안하여 더욱 보수적인 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산을 통한 최신 시세 조사를 병행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.