나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [14] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7번지에 위치한 일마레 건물 내 5층 502호입니다.

건축물대장상 건물명은 일마레이며, 2015년 2월 16일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 0층, 지상 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

총 16세대로 구성된 다세대주택이며, 해당 물건은 502호로 전용면적 24.58㎡ (약 7.44평)입니다.

건물의 주요 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 사용되고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가에 소재한 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지 면적은 13.70㎡ (약 4.14평)이며, 건물이 소재하는 토지 역시 13.696㎡ (약 4.14평)의 지분을 가집니다.

토지는 인접지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

인접 도로상태는 본건 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접해 있으며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 보증금

본건에는 임차인 박일신이 보증금 9,000,000원, 차임 0원에 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

전입일자는 2022년 8월 16일이며, 확정일자는 2022년 6월 24일입니다.

제공된 정보상 임차인 박일신은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 경매 절차에서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 다수의 근저당 및 가압류, 주택임차권 등이 존재하였으나, 이들 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 1,285,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 공부와의 차이 및 특이사항

본건 1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 '101호'로 이용되고 있습니다.

또한, 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호수이나, 현황 2개 호(601호, 602호)로 나누어 이용 중입니다.

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로 경매에 나왔습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 본건과 동일 단지 또는 인접 건물인 '주은빌리지'(2003년식, 73.93㎡)는 2025년 2월 17,500만원, 2026년 4월 14,000만원에 거래되었습니다.

또한, '웰컴뉴타운'(2014년식, 46.99㎡)은 2025년 10월 15,400만원에 거래되었습니다.

본건 '일마레'(2015년식, 24.58㎡)는 비교적 신축 건물에 해당합니다.

웰컴뉴타운의 최근 거래가(2025년, 15,400만원)를 면적(46.99㎡)으로 나눈 ㎡당 단가는 약 327.7만원입니다.

본건의 전용면적(24.58㎡)에 이 단가를 적용하면 약 8,059만원의 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 인근 유사 연식의 다세대주택 시세를 기반으로 한 분석이며, 실제 거래는 면적, 층수, 향, 내부 상태 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 화랑초등학교 북서측 인근 주거 밀집 지역에 위치합니다.

가까운 거리에 시내버스정류장이 있고, 지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.

건축물대장 상의 용도와 현황 이용 상태가 일부 다른 점(1층 관리실, 601호 분할 이용)은 추후 행정 처리 과정에서 문제가 될 수 있으나, 본건 502호에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

공동담보 및 유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 2015년식 신축 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없고 입지 조건 또한 양호한 편입니다.

감정가는 116,000,000원이며, 인근 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때 합리적인 수준이나, 면적 대비 ㎡당 단가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현장 확인을 통해 내부 상태를 파악하는 것이 중요하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2015년 준공)로 비교적 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있는 역세권에 인접하여 교통이 편리합니다.

주변 시세를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 및 본건의 면적(24.58㎡)과 건축 연도(2015년)를 종합적으로 고려하였을 때, ㎡당 가격을 기준으로 산정한 예상 가치는 약 8,000만원대부터 시작합니다.

감정가는 116,000,000원이나, 현재 시세 및 내부 미확인 상황 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 최신 시세 조사를 반드시 수행하시기 바랍니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.