나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [8] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층304호

건물명: 일마레

건축물정보:

- 건물(8) 표제부:

- 신축 연면적: 557.38㎡ (약 168.6평)

- 건축면적: 149.06㎡ (약 45.1평)

- 건폐율: 64.25%

- 용적률: 240.25%

- 층수: 지하 0층, 지상 6층

- 사용승인일: 2015년 02월 16일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)

- 전유부:

- 해당 호수: 304호

- 층: 3층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 전용면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

- 토지 지분: 12.191㎡ (약 3.69평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 103,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항:

* 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음.

* 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용 중임. (본건과는 직접적인 관련 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 서대신동 지역은 과거 부산의 중심지 역할을 했으며, 해수동(해운대, 수영, 동래)과 더불어 전통적인 부촌으로 인식되기도 했습니다. 현재는 재개발 사업으로 인해 대단지 아파트들이 형성되어 서구 내 핵심 주거지로 부상하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산도시철도 1호선 동대신역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 및 편의시설

주변에 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서대신1동 지역은 서대신시장, 부산삼육병원 등 주민편의시설과 관공서가 밀집되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변 시설: 화랑초등학교, 동대신역, 서대신시장, 부산삼육병원, 동아대병원 등이 인근에 위치하고 있습니다. 대신공원, 구덕문화공원 등 녹지 공간도 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과만으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서부산권 전체적으로 쓰레기 매립장, 소각장, 교정시설 등 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 지적이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물)

* 소유권보존: 2015.02.24, 이수현

* 근저당 (말소기준권리): 2015.03.05, 하나은행, 720,000,000원 (말소)

* 소유권이전: 2017.06.26, 이유성 (매매)

* 근저당: 2017.06.26, 하나은행, 240,000,000원 (말소)

* 임의경매개시결정: 2024.09.09, 하나은행, 732,464,014원 (말소)

* 가압류 (다수): 현기석, 박일신, 이승근, 이진희 등 다수 (모두 말소)

* 등기부채권 총액: 1,197,860,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020.07.29 / 2020.07.29

* 배당신고일자: 2020.10.16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2015.03.05 접수)보다 늦은 시점에 설정된 모든 권리(소유권이전, 후순위 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현지원은 대항력이 없으므로, 보증금 6,000,000원은 인수되지 않으며 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 서대신동1가는 소규모 공동주택과 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 건물 자체가 공동주택(다세대주택)과 제2종근린생활시설(사무소)로 구성되어 있어, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소매점 및 서비스업 위주로 형성될 것으로 보입니다. 최근 서대신동 지역은 주택재개발 사업이 활발히 진행되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 부산 도심 속에서 가격 상승이 기대되는 지역으로 언급되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 서대신시장과 같은 전통시장과 다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건물은 다세대주택으로, 소규모 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교(화랑초등학교)가 인접해 있으며, 동대신역이 가까워 교통이 편리한 편입니다.

5.2. 교육 환경

화랑초등학교가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.3. 편의 및 의료 시설

서대신시장, 부산삼육병원, 동아대병원 등 생활 편의 및 의료 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 1층 관리실이 현황 101호로 이용되고 있어, 이는 건물 관리 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. (다만, 본건 304호와는 직접적인 관련 없음)

* 601호가 2개 호로 분할 이용 중인 점은 참고사항입니다. (본건과 직접적인 관련 없음)

6.2. 내부 확인 어려움

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문부재로 인해 내부 마감재, 내부 이용 상태 등 세부적인 부분을 확인하지 못한 것으로 기록되어 있습니다. 이는 실제 현장 방문 시 정확한 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 연식 대비 감정가

2015년 2월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 건물 면적(21.88㎡) 대비 감정가(103,000,000원)는 평당 약 15,560,000원으로, 주변 시세 정보와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 일마레 건물 내 304호 다세대주택입니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 있어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

하지만, 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점, 1층 공용 부분의 현황 이용상의 차이, 그리고 가장 중요한 감정가가 최근 주변 시세보다 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 유사 건물(웰컴뉴타운)의 최근 매매가격을 고려할 때, 평당 거래가격을 기준으로 환산 시 본건의 감정가는 상당한 차이를 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 동대신역과 버스정류장이 인접해 있으며, 시장, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 재개발 및 도시재생 효과 기대: 서대신동 지역의 지속적인 도시재생 및 개발 사업으로 인한 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 시세 정보(주은빌리지, 웰컴뉴타운)와 본건의 면적(21.88㎡) 및 감정가(103,000,000원)를 비교 분석한 결과, 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 주은빌리지(2003년 준공, 73.93㎡): 2025년 1.75억, 2026년 1.4억 거래 (평당 약 62만 ~ 78만 원)

* 웰컴뉴타운(2014년 준공, 46.99㎡): 2025년 1.54억 거래 (평당 약 108만 원)

* 본건(2015년 준공, 21.88㎡): 감정가 1.03억 (평당 약 1556만 원)

웰컴뉴타운의 사례를 적용하여 평당 가격을 역산하면 (154,000,000원 / 46.99㎡ = 약 3,277,000원/㎡), 본건의 면적(21.88㎡)에 적용 시 약 71,715,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 예상 입찰가 제안:

본건의 감정가는 103,000,000원이지만, 최근 유사 연식 건물의 시세 및 평당 단가로 환산했을 때 시세는 약 7,000만원 초반대로 추정됩니다.

따라서, 권리분석상 낙찰 후 추가 인수 부담이 없고, 내부 상태 및 정확한 시세 확인 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 30% ~ 17% 낮은 금액으로, 보수적인 접근을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 범위입니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 공실 여부 등을 면밀히 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.