나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [16] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (16)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층 504호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기사항 확인 결과 하나은행으로 추정)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 본건 1층은 ‘계단실, 관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’ 부분은 현황 ‘101호’로 이용되고 있음

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2015년 3월 5일 접수된 하나은행 근저당권 (채권최고액 720,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,195,000,000원입니다. (하나은행 근저당 7.2억 + 2.4억, 기타 가압류 등)

* 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않으나, '지상권개요' 정보가 불완전하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정주영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입/확정일자: 2024-06-25

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 조혜진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거용 다세대주택과 함께 제2종근린생활시설(사무소)이 복합된 건물로, 주변에 소규모 공동주택 및 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 화랑초등학교가 인근에 위치하고 있어 주거 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 상업지역에 속해 있어 근린생활시설로서의 잠재력도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 동대신역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 화랑초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 또는 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 공부와의 차이:

* 1층 관리실 부분이 현황 101호로 이용 중입니다. 이는 공용부분의 사적 이용으로, 향후 이용이나 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 601호가 공부상 1개이나 현황 2개호로 분할 이용 중입니다. 이는 건축법상 불법 건축물에 해당될 가능성이 있으며, 이행강제금 부과 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 등재된 임차인 외 다른 점유자나 미신고 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. (단, 등재 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 건물 사용 용도 혼재: 공동주택(다세대주택)과 제2종근린생활시설(사무소)이 혼재되어 있으며, 사무실로 등재된 부분이 주거용으로 탐문 조사되었으나 내부 확인은 되지 않았습니다. 용도에 따른 규제나 관리상 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 인근 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택 및 근린생활시설 복합건물의 5층 504호입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 주변 환경도 일반적인 주거지역과 상업지역이 혼재된 형태입니다. 권리 분석상 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 그러나 1층 공용부분의 사적 이용, 일부 호실의 무단 분할 이용 등 건축물 공부와의 차이가 존재하며, 현장 조사 시 내부를 확인하지 못하여 정확한 물건 상태 파악에 한계가 있습니다. 채권 총액이 감정가보다 월등히 높아 경매 진행 사유는 명확하나, 이러한 공부와의 차이 및 미확인 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 연도(2015년)에 준공된 건물로 신축 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 모든 등재 임차인이 대항력이 없어, 낙찰 후 명도에 따른 추가 보증금 부담 위험이 없습니다.

* 대로변과 인접하고 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 상업지역에 위치하여 주거 외 근린생활시설로서의 활용 가능성도 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '주은빌리지'(2003년식, 73.93㎡/22.36평)는 2025년 17,500만원, 2026년 14,000만원에 매매되었습니다. 평당 가격은 약 62.6만~78.2만원 수준입니다.

* '웰컴뉴타운'(2014년식, 46.99㎡/14.21평)은 2025년 15,400만원에 매매되었습니다. 평당 가격은 약 108.3만원 수준입니다.

* 본건은 2015년식이며, 전용면적 21.88㎡(6.62평)입니다. 감정가 기준 평당 약 1,555만원으로, 주변 시세 분석 결과와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었거나, 비교 대상 물건과의 차이(건물 연식, 면적, 입지 등) 때문으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 제시된 주변 시세 정보만으로는 본건의 적정 시장가를 명확히 산정하기 어렵습니다. 따라서 감정가를 주요 기준으로 하되, 잠재적 리스크(내부 미확인, 공부와의 차이 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 감정가(103,000,000원)를 기준으로 약 92% 수준인 95,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 해당 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.