나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [13] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (13)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7, 일마레 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 이수현 (2015-02-24)

* 소유권이전: 이유성 (2017-06-26)

* 근저당권 (말소기준권리): 하나은행 (2015-03-05, 720,000,000원) - 말소

* 근저당권: 하나은행 (2017-06-26, 240,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-09-09, 732,464,014원) - 말소 (본건 경매)

* 가압류: 현기석 (2024-09-09, 60,000,000원) - 말소

* 가압류: 박일신 (2024-10-28, 90,000,000원) - 말소

* 가압류: 이진희 (2024-11-04, 85,000,000원) - 말소

* 가압류: 이진희 (2024-11-20, 85,000,000원) - 말소

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 1,195,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리(을1, 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박준혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항 없으나, 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건(501호)은 다세대주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 주용도: 공동주택)

* 지역 특성: 인근은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권은 보통 수준입니다.

* 인접 토지 이용: 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비:

* 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 5층 501호입니다.

* 사용승인일: 2015년 2월 16일

* 외벽: 대리석 및 드라이비트 등 마감

* 창호: 샷시창 구조

* 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

* 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 화랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상태 미확인: 본건(501호)은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.

* 구분건물 공부와의 차이:

* 1층 계단실 소재 관리사무실 부분은 현황 101호로 이용 중입니다. (공용부분의 사적 이용 가능성)

* 일련번호 17호(601호)는 공부상 1개 호이나, 현황 601호, 602호로 나누어 이용 중입니다. (본건 501호와는 별개 사항)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 혹시 모를 미신고 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 특수 물건 정보: 공동담보 및 유동화 물건으로 채권양도 및 관리가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 다세대주택 5층 501호입니다. 2015년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 본건(501호)의 내부 이용상태를 확인하지 못하였고, 1층 공용부분의 현황 이용 및 임대 관계 미상 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

* 대중교통 이용 편리: 동대신역 및 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 본건과 동일 건물(일마레)의 구체적인 시세 정보는 부족하나, 인근 유사 연식(2014년)의 다세대주택(웰컴뉴타운) 46.99㎡가 2025년 10월 15,400만원에 거래되었습니다. 이는 약 327.75만원/㎡의 가격입니다.

* 비교적 오래된 연식(2003년)의 인근 주은빌리지 73.93㎡는 2025년 2월 17,500만원(약 236.7만원/㎡), 2026년 4월 14,000만원(약 189.3만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건 건물(일마레, 2015년식)의 감정가는 21.88㎡에 대해 103,000,000원으로, 약 470.75만원/㎡입니다. 이는 면적당 가격이 주변 시세 대비 높은 편으로 보이나, 소형 평형의 희소성 및 비교적 신축 연식으로 인한 것으로 판단됩니다.

* 종합 판단:

* 감정가는 103,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 자료는 주로 본건보다 큰 면적의 매물로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 신축 연식과 소형 평형이라는 점을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 추정됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 잠재적 리스크(이용상태 미확인, 공부상 차이)에 대한 현장 확인 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 92,700,000원 ~ 97,850,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.