나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [5] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호: 부산서부지원 2024타경3832 (5)

1.2. 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7, 일마레 3층 301호

1.3. 건물명: 일마레

1.4. 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 주 용도는 공동주택, 부 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 본건은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨)

1.5. 감정가: 103,000,000원

1.6. 토지면적: 12.19㎡ (약 3.68평)

1.7. 토지 지분: 12.191㎡ (약 3.68평)

1.8. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.9. 건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

1.10. 건물 지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

1.11. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.12. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.13. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.14. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.15. 사용 승인일: 2015년 2월 16일

1.16. 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕, 지상 6층 건물

1.17. 본건 위치: 위 6층 건물 중 3층 301호

1.18. 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 동대신역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태:

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

2015년 3월 5일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역 (말소예정):

- 소유권보존 (갑1)

- 근저당권 (을1, 을2) - 하나은행

- 소유권이전 (갑2) - 이유성

- 주택임차권 (을3) - 조은비 (보증금 60,000,000원)

- 임의경매 (갑3) - 하나은행

- 가압류 (갑4, 갑5, 갑6, 갑7) - 현기석, 박일신, 이승근, 이진희

3.3. 인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 29일

* 확정일자: 2021년 6월 8일

* 배당신고일자: 2024년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징:

본건이 소재한 서대신동1가는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 소규모 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주요 시설:

인근에 화랑초등학교가 위치하며, 부산도시철도 1호선 동대신역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성:

21. 88㎡ (약 6.62평)의 소형 주거 공간으로 1~2인 가구에 적합합니다.

5.2. 교육 환경:

화랑초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 편의성:

동대신역(1호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.4. 편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.5. 건물 상태:

2015년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 이용 현황의 차이:

* 1층 공용 부분인 '관리실'이 현황 '101호'로 이용되고 있습니다.

* 601호는 건축물대장상 1개 호수이나, 현황 2개 호수(601호, 602호)로 분할되어 이용 중입니다. (본건 301호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 관리 및 운영 상태를 시사할 수 있음)

6.2. 내부 이용 상태 미확인:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 주거용으로 탐문되었으나, 실제 이용 현황은 다를 수 있습니다.

6.3. 임차인 차임 0원:

임차인 조은비의 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않으며, 이는 임대차 관계의 특수성을 나타냅니다. 대항력은 없으나, 명도 진행 시 잠재적인 분쟁 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보 및 유동화 물건:

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 경매 절차의 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 건축법상 제한:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 일마레 다세대주택 3층 301호로, 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 면적은 21.88㎡ (약 6.62평)입니다. 입지적으로 동대신역 및 주요 도로 접근성이 양호하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속합니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 조은비는 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물 1층 관리실의 101호 이용 및 601호 분할 이용 등 공부상 현황과 이용 현황 간의 차이, 내부 이용 상태 미확인, 그리고 임차인의 차임 0원 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

감정가는 1억 3백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석했을 때 시세와의 괴리가 존재할 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 환경:

부산도시철도 1호선 동대신역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 비교적 신축 건물:

2015년 준공 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉시 입주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

8.3. 명확한 권리관계:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

8.4. 실수요자에게 적합한 소형 면적:

21. 88㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 103,000,000원

9.2. 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 주은빌리지(2003년식, 73.93㎡)는 2025년 2월 17,500만원, 2026년 4월 14,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 189만원 ~ 237만원)

* 웰컴뉴타운(2014년식, 46.99㎡)은 2025년 10월 15,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 328만원)

9.3. 예상가 산정:

본건(2015년식, 21.88㎡)은 건축 연도를 고려할 때 웰컴뉴타운과 유사합니다. 웰컴뉴타운의 거래가(약 328만원/㎡)를 적용하면 본건 면적(21.88㎡) 기준 약 7,175만원의 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 2026년 주은빌리지 거래가는 하락세를 시사할 수 있으며, 감정가(10,300만원) 대비 시장가와의 괴리를 고려해야 합니다.

잠재적 리스크 및 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 감안하여 낙찰 후 수익성을 확보하기 위한 합리적인 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정될 수 있습니다.

9.4. 최종 예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.