나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [12] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (12)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.68평)

건물면적: 21.88㎡ (약 6.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 본건 1층은 '계단실, 관리실'인 공용부분이나, '관리실' 부분은 현황 '101호'로 이용되고 있음

1.1. 입지조건

본건이 위치한 부산광역시 서구 서대신동1가는 북서측 인근에 화랑초등학교가 소재하며, 부산도시철도 1호선 동대신역과 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. [cite: Search Result 2] 차량 접근 또한 용이합니다. [cite: Search Result 2] 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지역으로 형성되어 있습니다. [cite: Search Result 2, 11] 서대신동 지역은 최근 몇 년간 주택 재개발 사업이 활발히 진행되어 대단지 아파트가 형성되는 등 지역 발전이 이루어지고 있으며, 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. [cite: Search Result 2, 11, 14] 인근에는 시장, 병원, 경찰서, 세무서 등 다양한 편의시설과 관공서가 밀집해 있어 생활 환경이 양호합니다. [cite: Search Result 2] 또한, 서대신동 인근으로는 꽃마을, 구덕문화공원 등 자연 친화적인 공간도 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. [cite: Search Result 5]

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 3월 5일자 하나은행의 근저당(을1, 720,000,000원)입니다. [cite: Search Result 14] 본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Search Result 14] 특히, 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 근저당(을1, 을2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4, 갑5, 갑6) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Search Result 14]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 따라서 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주위 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권은 비교적 양호한 편입니다. [cite: Search Result 2, 11] 인근에 서대신시장 등 재래시장과 함께 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다. [cite: Search Result 2] 또한, 최근 지역 내 재개발 사업으로 인해 신축 아파트 단지가 들어서면서 상권이 점진적으로 활성화될 가능성이 있습니다. [cite: Search Result 2, 11, 14]

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 동대신역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Search Result 2, 14]

교육: 인근에 화랑초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: Search Result 2]

편의시설: 서대신시장, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Search Result 2]

환경: 구덕문화공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite: Search Result 5]

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 명확한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: Search Result 3, 9] 다만, 서부산권 전반에 걸쳐 환경 혐오시설이 집중된 경향이 있다는 보도가 있으나, 이는 특정 지역에 국한된 문제로 판단됩니다. [cite: Search Result 3, 9]

주의사항에 언급된 바와 같이, 본건 건물 1층의 공용부분인 '관리실'이 현황 '101호'로 이용되고 있어 공부상 이용현황과 차이가 있습니다. 이는 추후 건물 관리나 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2015년)되어 신축급에 속하며, 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 환경이 우수합니다. [cite: Search Result 2, 11, 14] 더불어 재개발 사업 진행 및 신축 아파트 단지 입주로 인해 지역 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. [cite: Search Result 2, 11, 14] 다만, 1층 공용부분의 현황 이용에 따른 공부와의 차이가 존재하며, 이는 매수 시 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물(2015년 준공)로 향후 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

동대신역 및 서대신역 인근으로 교통이 편리하며, 화랑초등학교가 가까워 실거주 목적에도 적합합니다.

서대신동 지역의 지속적인 개발 및 현대화로 인한 미래 가치 상승 기대.

소형 면적(21.88㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 비교적 최근(2014년 준공)의 46.99㎡ 면적이 2025년 10월 15,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 327.7만원 수준입니다. [cite: JSON analysis]

또한, 2003년식의 73.93㎡ 면적이 2026년 4월 14,000만원에 거래된 바 있으며, 이는 평당 약 189.4만원 수준입니다. [cite: JSON analysis]

본건의 감정가는 103,000,000원이며, 면적은 21.88㎡로, 평당 약 470.7만원 수준입니다. 이는 비교 대상 거래 사례 대비 높은 감정가로 판단됩니다.

다만, 본건 건물이 비교 대상보다 신축(2015년)이라는 점을 감안할 때, 감정가는 적정 수준일 수 있습니다.

소형 면적임에도 불구하고 신축 건물임을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크 요인(1층 공부상 이용 현황 차이)과 대규모 채무 관계(등기부채권 총액 1,195,000,000원)를 고려할 때, 급격한 경쟁보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

종합적으로 판단할 때, 감정가 수준인 10,300만원을 기준으로 보수적으로 약 5% 상승한 10,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.