나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [4] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 2층204호

2.2. 토지 및 건물 면적

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 101,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.4. 건물 정보

* 건물명: 일마레

* 주용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설(사무소))

* 사용승인일: 2015년 02월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 건물 중 2층 204호

* 건물 총 면적: 557.38㎡

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구

* 기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 근저당권: 하나은행, 2015년 03월 05일 접수, 채권최고액 720,000,000원

4.2. 등기부현황

* 소유권보존: 이수현 (2015-02-24)

* 근저당권: 하나은행 (말소기준권리, 2015-03-05)

* 소유권이전: 이유성 (2017-06-26, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2017-06-26, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2024-09-09, 말소)

* 가압류: 현기석 (2024-10-28, 말소)

* 가압류: 박일신 (2024-11-04, 말소)

* 가압류: 이진희 (2024-11-20, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,195,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-05-29

* 확정일자: 2017-05-29

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸되며 보증금 반환받지 못할 수 있습니다.

4.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

4.5. 인수 보증금 합계

* 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 인수 보증금 없음)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건은 서대신동1가 지역으로, 인근에 소규모 공동주택 및 단독주택과 함께 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 화랑초등학교 북서측 인근에 위치.

* 교통시설: 시내버스정류장 및 지하철 1호선 동대신역 인접.

* 기타: 인근에 다양한 상가 및 편의시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 이용 현황 차이: 본건 1층의 관리실 부분이 현황 '101호'로 이용되고 있으며, 601호는 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 나누어 이용 중인 점은 추후 관리 및 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태 및 마감재 등 상세 조사가 이루어지지 못했습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인의 보증금 60,000,000원이 존재하나, 배당받지 못할 경우 인수 부담이 될 가능성은 낮습니다.

7. 시세 분석 및 주변 거래 정보

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물(주은빌리지, 웰컴뉴타운)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 주은빌리지 (2003년식, 73.93㎡) 2025년 2월 175,000,000원 (2층), 2026년 4월 140,000,000원 (5층) 거래.

* 웰컴뉴타운 (2014년식, 46.99㎡) 2025년 10월 154,000,000원 (2층) 거래.

본건 물건(일마레, 2015년식, 21.88㎡)의 면적을 고려하여 환산 시, 웰컴뉴타운의 평당 단가(약 328만원/㎡)를 적용하면 약 71,800,000원의 시세가 추정됩니다. 주은빌리지의 단가(약 189만원~237만원/㎡)를 적용 시 약 41,300,000원 ~ 51,900,000원의 시세가 추정됩니다.

따라서, 유사 건물의 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 5,000만원 ~ 7,500만원 범위로 추정됩니다. 다만, 감정평가액은 101,000,000원으로 산정되어 있어, 실제 시장가치와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 양호 예상.

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 동대신역 인접으로 교통 편리성 확보.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 임대 수요 기대 가능.

9. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 일마레 다세대주택 204호로, 비교적 신축이며 지하철역과 가까운 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 101,000,000원이지만, 최근 주변 시세 거래 데이터를 바탕으로 추정된 시세는 감정가보다 낮은 수준입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높아 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 내 일부 이용 현황 차이 및 내부 미확인 상태는 주의가 필요합니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장가치는 약 5,000만원 ~ 7,500만원 범위로 추정됩니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없으므로, 감정가 101,000,000원 이하의 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰 가능성을 고려하여 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.