나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 2층201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 일부 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 101,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

대지면적: 232㎡ (약 70.18평)

건축연면적: 557.38㎡ (약 168.61평)

건축년도: 2015년 2월 16일

총 층수: 6층

해당 층: 2층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접해 있으며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 3월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소기준권리에 의해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담이 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 4월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 경매 절차를 통해 배당받게 되므로 인수 부담이 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 1,225,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 서대신동1가는 소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 재개발 사업으로 인해 신축 아파트 단지가 형성되는 등 주거 환경이 개선되고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물(2014년식 웰컴뉴타운, 전용면적 46.99㎡)은 2025년 10월 154,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 3,277,000원/㎡입니다.

본건의 건물면적은 21.88㎡이며, 감정가는 101,000,000원입니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 4,616,000원/㎡으로, 유사 연식의 신축 건물 시세보다 다소 높게 감정평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 시장, 은행, 마트, 편의점 등 각종 생활 편의시설이 도보 2~5분 거리에 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

화랑초등학교가 북서측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 교통

부산도시철도 1호선 동대신역 및 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 환경

본건 주변은 주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 특별히 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못하였습니다.

* 공부와의 차이: 1층 관리실이 현황 101호로 이용 중이며, 601호는 공부상 1개 호이나 현황 2개 호로 분할 이용 중인 점은 향후 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 완전히 명확하지 않은 부분은 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 서 임차인의 대항력은 없음)

7. 종합 의견

본건은 부산 서구에 위치한 신축급(2015년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석 상 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 면적 및 연식의 아파트 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시에는 면밀한 가격 분석이 필요합니다. 내부 이용상태 미확인 및 일부 공부와의 차이점은 사전 확인 및 고려가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 동대신역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 생활 편의시설 근접: 시장, 마트 등 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 101,000,000원을 기준으로, 유사한 연식 및 면적의 최근 실거래가(약 3,277,000원/㎡)를 적용하여 산정한 예상 시장가는 약 71,810,000원입니다.

본건은 감정가가 시장가보다 높게 책정된 점, 작은 면적임을 감안할 때 소형 면적에 대한 프리미엄 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 84% 수준이며, 시장 가치와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.