나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3832 [2] 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 일마레 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 "화랑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공동주택, 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상6층 건물 내 2층 201호외 16개호로서,
(사용승인일:2015.02.16)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-16)은 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(17)의 건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"임. 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접함. 이 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 54-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

- 본건 지상1층 계단실에 소재하는 관리사무실은 현황 "101호"로 이용중임.
- 일련번호(17) 601호는 공부상 1개의 호이나, 현황 2개호(601호, 602호)로 나누어 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 본건 1층은 ‘계단실,관리실’인 공용부분이나, ‘관리실’부분은 현황‘101호’로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3832 (2)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7, 일마레 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

토지지분: 13.696㎡ (약 4.14평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

건물지분: 24.58㎡ (약 7.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕, 지상 6층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 2015년 02월 16일

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주요문제점: 1층 공용부분(관리실)이 101호로 이용 중인 현황, 일부 호수 공부상과 현황 불일치 가능성

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 화랑초등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 동대신역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2015.03.05. 접수, 720,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 접수된 임의경매 개시결정(하나은행, 2024.06.27. 접수), 근저당권(하나은행, 2017.06.26. 접수), 주택임차권(최민순, 2024.06.27. 접수), 가압류 3건(현기석, 박일신, 이진희) 등은 모두 말소 대상입니다.

특히, 임차인 최민순(보증금 83,990,000원)은 전입일자(2021.11.10)보다 확정일자(2021.11.03)가 빠르지만, 배당신고일자(2024.06.27) 기준으로 보았을 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 화랑초등학교가 있어 교육 관련 시설 이용이 가능하며, 일마레 건물 자체에 근린생활시설(사무소) 용도의 호실도 있는 것으로 보아 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 2003년식 주은빌리지(73.93㎡)가 1억 4천만원 ~ 1억 7천 5백만원에 거래되었으며, 2014년식 웰컴뉴타운(46.99㎡)은 1억 5천 4백만원에 거래되었습니다. 본건은 연면적 대비 소형 평형임을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 1호선 동대신역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육시설: 화랑초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 구조 변경 여부 확인이 필요합니다.

* 1층 공용부분 현황: 1층 관리실 부분이 현재 101호로 이용되고 있어 공부상 내용과 현황이 다릅니다. 이는 추후 민원 발생 소지가 있습니다.

* 호수 분할 이용: 601호의 경우 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 불일치로, 향후 행정상의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 경매 절차나 물건 관리에 일반 경매와 다른 특징이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 역세권 인근에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 건물 내 소형 다세대주택입니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸될 예정이라 인수할 부담은 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공부와 현황의 차이 등의 잠재적 리스크는 존재합니다. 소형 평형으로 1인 가구나 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 소형 신축 주택: 동대신역 이용이 편리하고 건물 준공 연도가 비교적 최근입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 인수 대상 권리가 소멸될 예정으로, 권리 하자가 적습니다.

* 저렴한 감정가 대비 잠재력: 소형 평형임에도 감정가가 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 건물(웰컴뉴타운, 2014년식, 46.99㎡)의 거래가격을 고려할 때, 제곱미터당 시세는 약 320만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 24.58㎡(약 7.43평)으로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 약 8,000만원대 초반으로 예상됩니다.

하지만 감정가가 1억 1,300만원으로 책정되어 있고, 본건 건물의 신축 연식 등을 고려할 때, 시세 대비 약간의 프리미엄을 반영할 필요가 있습니다.

다만, 내부 미확인 및 공부상 불일치 등의 리스크 요소를 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 본 입찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.