나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5203 [2] 부산광역시 서구 부용동1가 20-30 신화킹덤 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근에 위치하는 신화킹덤
1층 101호 외 2개호이며 주변은 간선도로변 상가지대로서 각종 상가 및 주상복합건물 등
으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동대신역이 소재
하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 인조석 마감, 상부 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 업종별 인테리어 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

-1층: 신화부동산
-2층: 킴스아동발달센터
-3층: 공실로 판단됨.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복5차선의 구덕로, 북측으로 왕복5차선의 흑교로, 동측으로 8m내외 폭의
도로와 3면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경5203 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 송남새마을금고

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 부용동1가 20-30 신화킹덤 2층 201호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타용도: 제1종근린생활시설, 업무시설)

* 감정가: 476,000,000원

* 토지 면적: 25.54㎡ (약 7.72평)

* 건물 면적: 163.87㎡ (약 49.57평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 간선도로변 상가지대로서 각종 상가 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통

* 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

* 서측으로는 왕복 5차선의 구덕로, 북측으로는 왕복 5차선의 흑교로, 동측으로는 8m 내외 폭의 도로와 3면이 접하고 있음.

2.3. 토지 이용

* 토지 형상은 사다리형과 유사하며, 주상복합건물의 부지임.

* 용도 지역은 일반상업지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 근저당권 (송남새마을금고, 2018-12-10 접수, 채권최고액 715,000,000원)이 말소기준권리임.

* 이 외 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로, 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사킴스발달전문기관김민주

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 사업자 등록일: 2023-04-24

* 확정일자: 2024-07-22

* 배당신고일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음.)

3.3. 기타 권리 사항

* 집합건물 등기부 상 소유권이전 신탁 등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역 존재.

* 등기부채권 총액: 1,465,000,000원.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 물건은 부산 서구의 주요 간선도로변 상가지대에 위치하며, 각종 상가 및 주상복합건물이 밀집해 있음.

* 주변으로 부민초등학교, 동아대학교 부민캠퍼스, 부산대학교병원, 부산서부경찰서, 부산서구청 등 교육, 의료, 행정 시설이 인접하여 유동인구가 꾸준한 지역임.

4.2. 상권 특징

* 본건이 위치한 신화킹덤 건물 자체에 다양한 업종의 상가가 입점해 있음.

* 인근 지역 상권은 지역 주민 및 학생, 병원 이용객 등을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 상가지대를 통해 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 부민초등학교, 부산중앙여자고등학교, 부산서여자고등학교, 동아대학교 부민캠퍼스 등이 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 의료시설

* 부산대학교병원이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 위험

* 감정평가서상 3층이 공실로 판단되며, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 위험이 존재함.

* 2층 킴스아동발달센터의 임차 기간 및 갱신 여부 확인 필요.

6.2. 임차인 명도

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 명도 저항 가능성이 있음.

6.3. 건물 상태

* 2018년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 주요 상업 지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 교육, 의료, 행정 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권 확보가 가능합니다. 다만, 3층 공실 및 임차인 명도 협상, 향후 건물 관리 및 임대 수익률 제고 방안 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성 및 가시성: 간선도로변에 위치하여 고객 접근성이 뛰어남.

* 안정적인 상권: 교육, 의료, 행정 시설 인접으로 인한 꾸준한 수요층 확보.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 투자 위험이 낮음.

* 실사용 및 투자수익 기대: 직접 상가로 활용하거나 임대수익 창출을 통한 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 476,000,000원에서 시작되며, 인수 보증금은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 지역 시세, 건물 상태, 예상 수익률, 경매 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 물건의 현재 시장 가치 및 향후 수익성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.