나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5203 [3] 부산광역시 서구 부용동1가 20-30 신화킹덤 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근에 위치하는 신화킹덤
1층 101호 외 2개호이며 주변은 간선도로변 상가지대로서 각종 상가 및 주상복합건물 등
으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동대신역이 소재
하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 인조석 마감, 상부 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 업종별 인테리어 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

-1층: 신화부동산
-2층: 킴스아동발달센터
-3층: 공실로 판단됨.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복5차선의 구덕로, 북측으로 왕복5차선의 흑교로, 동측으로 8m내외 폭의
도로와 3면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경5203 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 부용동1가 20-30 신화킹덤 3층301호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가치

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

건물면적: 163.87㎡ (약 49.57평)

감정가: 381,000,000원

1.4. 건물 정보

건물명: 신화킹덤

층수: 15층 건물 중 3층

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

주요 용도: 업무시설 (공동주택, 제1종근린생활시설, 업무시설 복합)

사용승인일: 2018년 11월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 간선도로변 상가지대로서 각종 상가 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 동대신역이 인접해 있어 대중교통 사정이 전반적으로 양호합니다.

건물은 서측으로 왕복 5차선의 구덕로, 북측으로 왕복 5차선의 흑교로, 동측으로 8m 내외 폭의 도로와 3면이 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부상 현재까지 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 12월 10일 접수된 송남새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 근저당권 (을1)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사)

* 임의경매 (갑5, 송남새마을금고)

* 압류 (갑6, 서구)

* 압류 (갑7, 서부산세무서장)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금액이 미상임에도 불구하고, 향후 명도 및 관련 문제 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 신화킹덤 건물은 1층에 신화부동산, 2층에 킴스아동발달센터가 영업 중이며, 3층 301호는 현재 공실로 판단됩니다.

주변은 간선도로변 상가지대로 형성되어 있으며, 각종 상가 및 주상복합건물이 밀집해 있습니다.

인근에 다수의 지역 상가, 카페, 음식점, 편의점이 소재하여 주민 및 방문객을 대상으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

또한, 농협 및 국민은행 등 금융기관이 가까이 위치해 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 업종 및 특이사항

일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설 입점이 가능합니다.

건물 인근에 부산의료원(부산시민공원) 및 부산대학교병원, 동아대학교병원 등 주요 종합병원들이 위치하여 의료 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 북동측 인근에 부민초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

지역 내 공공보건시설인 보건지소가 가까이 있어 주민 편의를 높이고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

인근 시내버스정류장 및 지하철 1호선 동대신역을 통해 부산 시내 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주상복합건물 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동 사항이 발생할 가능성에 항상 유의해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 권리상의 인수 부담은 없음을 의미합니다. 그러나 실제 점유 현황 및 공실 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요하며, 이는 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

3층 301호가 현재 공실로 판단된다는 점은 즉시 임대 수익 창출이 어렵다는 점을 시사합니다. 공실 리스크를 감안한 수익률 분석 및 임차인 유치를 위한 전략 수립이 필요할 수 있습니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

부산 서구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 대로변에 인접하여 높은 가시성과 탁월한 접근성을 자랑합니다.

인근 부민초등학교는 지역 내 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

지하철 동대신역과의 우수한 접근성은 유동 인구 확보 및 투자가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

7.2. 잠재적 가치

일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 근린상가 및 업무시설로 활용 가능한 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

지역 발전 계획 및 주변 상권 변화에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 중심 상업 지역에 자리한 신화킹덤 내 근린상가로서, 우수한 교통망, 편리한 생활 인프라, 그리고 교육 시설과의 인접성을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수할 부담 있는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 3층 301호의 현재 공실 상태와 미상의 임대 관계는 입찰 전 철저한 현장 조사를 통한 실질적인 가치 및 명도 가능성 검토를 필수적으로 요구합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 입지적 강점과 상업 지역으로서의 잠재력을 고려할 때 신중하고 면밀한 검토를 거친다면 유망한 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 건물 및 유사 물건의 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 명도 소요 비용 및 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확하고 객관적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

따라서, 정확한 입찰가 결정을 위해서는 상세한 주변 시세 조사, 유사 물건의 실제 낙찰 사례 분석, 임대 시장 동향 파악, 그리고 실제 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집이 반드시 선행되어야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 보증금 부담 관련 리스크는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.