나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5005 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 2641 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "덕두초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 소규모 공장, 농경지(전,답) 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산-김해 경전철 "서부산유통지구(금호마을)역"이 인근에 소재하는 바 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

건물 요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 본건은 계획도로에 저촉(약 180㎡)되므로 이를 감안평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 제에이동호 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

기호(3-1, 3-2)
제비동호 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

기호(3-3)
제씨동호 조립식구조(판넬) 샌드위치판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 철제 기둥 및 판넬 마감,
창호 : 샷시창호임.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(2) : 단독주택,
기호 (3) : 창고, 부속사(헛간), 퇴비사로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 기호(3-1) 일부, 기호(3-3) 전체는 계획도로에 저촉되나 감정평가 목적을 고려하여 이에 구애 없이 정상평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건은 계획도로에 저촉(약 180㎡)되므로 이를 감안 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경5005 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 2641 (신주소: 부산광역시 강서구 공항로743번길 5-54)

용도: 단독주택

감정가: 1,256,675,100원 (약 12억 5,668만원)

토지면적: 582.00㎡ (약 176.05평)

건물면적: 326.76㎡ (약 98.85평) (주요 건물) + 27.00㎡ (약 8.17평) (제시외 건물)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한종문 (채권액 203,757,460원), 김성훈 (채권액 확인 필요, 2024타경4927)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 본건은 중복사건(2024타경4927)으로 함께 진행될 수 있습니다.

주의사항:

* 일괄매각 물건이며, 제시외 건물(27.00㎡)이 포함됩니다.

* 본건 토지 약 180㎡ (약 54.45평)는 계획도로에 저촉되어 토지 이용에 일부 제약이 있습니다. 이 부분은 감정평가 시 고려되었습니다.

1.3. 감정평가 요약

건물 구조:

* 기호(2): 조적조 슬래브지붕 2층 단독주택

* 기호(3-1, 3-2): 조적조 슬래브지붕 단층 창고, 부속사(헛간), 퇴비사

* 기호(3-3): 조립식 판넬지붕 단층 건물

건물 이용상태: 단독주택, 창고, 부속사 등으로 이용 중입니다.

토지 이용상태: 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거기타로 이용 중입니다.

주변 환경: 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "덕두초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 2641번지에 위치하고 있으며, 신주소는 부산광역시 강서구 공항로743번길 5-54입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

부산-김해 경전철 "서부산유통지구(금호마을)역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

덕두초등학교를 남측으로 두고 있으며, 주거 지역과 더불어 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 복합적인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 4월 28일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권 (을2, 금액 180,000,000원) 입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리:

* 을1 (2005-09-13) 대저농업협동조합 근저당권 (26,000,000원)

* 을3, 을4 (건물) 대저농업협동조합 근저당권 (26,000,000원, 180,000,000원)

* 갑7 (2024-12-05) 한종문 강제경매 (203,757,460원)

* 갑8 (2024-12-09) 김성훈 강제경매 (2024타경4927)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 등 별도 인수 사항 없음)

총 등기부채권액: 토지 206,000,000원, 건물 206,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 지역은 부산광역시 강서구 대저2동으로, 도시지역 내 제1종일반주거지역(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을)으로 지정되어 있습니다.

또한, 비행안전제5구역(전술) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 공법상 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 단독주택 상권과는 차이가 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 덕두초등학교가 인근에 있습니다.

* 교통시설: 시내버스정류장 및 부산-김해 경전철 서부산유통지구(금호마을)역이 근접해 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

덕두초등학교와 대중교통 이용이 용이합니다.

지역 내 상업 시설은 소규모로 형성되어 있을 것으로 보이며, 추가적인 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 계획도로 저촉

토지 면적의 약 180㎡ (약 54.45평)가 계획도로 부지로 예정되어 있어, 토지 이용에 일부 제약이 발생합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 고려되어야 할 사항입니다.

6.2. 공법상 제한

* 비행안전제5구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 부산광역시 지정문화재보호조례에 따라 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 점유자에 대한 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 협의 시 참고해야 합니다.

6.4. 중복 사건

동일 물건에 대해 별도의 강제경매 사건(2024타경4927)이 존재하므로, 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저2동에 위치한 단독주택 및 부속 건물로, 토지 약 180㎡가 계획도로에 저촉되는 사항이 있으나 이는 감정평가에 반영되었습니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 공법상 제한과 계획도로 저촉, 임대 관계 미상 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어 개발 잠재력과 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 명확한 매각 대상입니다.

* 모든 권리가 낙찰 후 소멸되어 인수 부담이 없습니다 (0원).

* 부산-김해 경전철 역이 인근에 있어 교통 편의성이 있습니다.

* 강서 지역의 개발 잠재력을 고려한 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,256,675,100원입니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 지역의 단독주택 토지 시세는 평당 약 300만원에서 500만원 수준으로 형성되어 있으며, 건물 가치는 건축 연도 및 상태에 따라 상이합니다.

본건의 토지 면적(약 176평)과 건물 면적(약 99평 + 제시외 8평)을 고려하고, 계획도로 저촉, 비행안전구역 등의 공법상 제한 사항을 감안할 때, 보수적인 시세 추정액은 약 10억 5천만원 내외로 산정됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 입찰 시에는 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 선 인 약 11억 3천만원 ~ 12억 5천만원 사이에서 고려할 수 있습니다.

본 물건에 대한 최종 예상 입찰가로 약 11억 5천만원 (1,150,000,000원)을 제시하며, 이는 실제 현장 조사와 시세 분석을 통한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.