나이스옥션 법원경매 창원 2025타경434 [2] 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 5층505호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하는 '플러
스타운' 5층 501호 외 2개호로서, 부근은 도심 상가지대로서 각종 상업시설 및 숙박시설, 오
피스텔, 시장 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 5층 501호 외 2개호로서,
외벽: 석재 및 강화유리마감 등.
내벽 및 천정: 일련번호(2)는 몰탈위페인팅마감 및 텍스마감 등,
일련번호(1,3)은 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

일련번호(1): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
일련번호(2): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황 '사무소'로
이용중임.
일련번호(3): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있음.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로와 접하며, 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(상
업지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건 일련번호(1,3)은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해
내부구조 및 제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의
한 통상적인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-관리사무소에 전화로 문의한바, 2025. 4. 24. 기준 미납관리비 약 155만원이라고 함.(현황조사서 참조)
-집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황 '사무소'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경434 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 5층 505호

용도: 집합건축물대장상 위락시설 (유흥주점) / 현황 사무소 이용중

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 삼천포농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 토지 이용

토지 면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

토지 지분: 12.6㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 61.74㎡ (약 18.68평)

건물 지분: 61.74㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 124,000,000원

최초 감정일: (정보 없음)

최신 보정일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하는 '플러스타운' 5층 505호입니다.

부근은 도심 상가지대로서 각종 상업시설, 숙박시설, 오피스텔, 시장 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로와 접하며, 북동측으로 소로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 6,590,404,550원

등기부상 권리 내역:

- 소유권 이전 및 변경 내역 다수 (갑2, 갑3, 갑4)

- 근저당: 삼천포농업협동조합 (을2, 2008-10-28, 370,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 창원시 (갑6, 갑8)

- 가압류: 아이비케이저축은행 (갑9, 2,750,000,000원), 경상남도정치망수산업협동조합 (갑11, 3,470,404,550원)

- 임의경매: 삼천포농업협동조합 (갑10, 2025-04-09, 310,091,942원)

3.2. 소멸/인수 권리 분석

말소기준권리(을2 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 상권 특성

창원시 상남동 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 매우 우수합니다.

4.2. 공부상 용도 vs. 현황 이용

집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황은 사무실로 이용 중입니다. (일련번호 2호 기준)

일련번호 1호는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

이러한 용도 불일치는 추후 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

인근 상남시장을 비롯하여 다수의 마트, 병원, 금융기관, 식당가 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 업무/주거 환경

상업시설 및 오피스텔이 밀집된 지역으로, 업무 시설로서의 활용 가치가 높으며, 해당 지역의 활발한 경제 활동으로 인해 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

2025년 4월 24일 기준으로 약 155만원의 미납관리비가 발생한 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 용도 불일치 관련 행정 리스크

공부상 용도(위락시설)와 현황 이용(사무실)이 상이하여, 향후 관련 법규 위반 시 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 관할 구청에 확인이 필수적입니다.

6.3. 내부 확인 제약

일부 호실(1, 3호)은 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가능했습니다. 505호의 정확한 내부 상태는 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

6.4. 높은 채무 및 가압류 부담

등기부채권 총액이 약 65.9억원으로 매우 높습니다. 비록 말소기준권리 이하 채무는 소멸될 것으로 예상되나, 아이비케이저축은행(27.5억원) 및 경상남도정치망수산업협동조합(34.7억원)의 가압류 금액이 상당하여, 경매 절차에 영향을 줄 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역은 창원의 주요 상업 및 업무지구로, 상업시설, 오피스텔, 시장 등이 밀집해 있습니다. 자체 조사 결과, 본 물건의 직접적인 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지에 위치한 투자 가치가 높은 부동산입니다. 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구는 큰 장점입니다.

그러나 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 미납관리비 부담, 폐문으로 인한 내부 확인 제약 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 요구됩니다.

등기부상의 높은 채무 총액은 주의 깊게 살펴볼 부분이나, 말소기준권리 분석을 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최상급 입지: 창원 상남동 중심상업지구에 위치하여 접근성 및 유동인구 측면에서 매우 유리합니다.

8.2. 활용 잠재력: 현황 사무실 이용으로, 향후 다양한 업종 전환 및 활용이 가능합니다.

8.3. 시세 대비 경쟁력: 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 미납관리비 등의 부담으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

면적: 토지 약 3.81평, 건물 약 18.68평

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 없어 부담이 없습니다.

입지적 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 용도 불일치, 미납관리비, 내부 확인 제약 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현장 조사 및 추가 분석을 통해 감정가(124,000,000원)를 기준으로 100% ~ 120% 범위 내에서 입찰가격을 검토하는 것을 제안합니다. (예: 124,000,000원 ~ 148,800,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.