나이스옥션 법원경매 창원 2025타경582 [2] 경상남도 김해시 관동동 450-3 부자빌딩투 6층601호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 ""김해관동우체국"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 부자빌딩투까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 철골조 평슬라브지붕 7층 건물내 5층 501호 및 6층 601호로서,
내외벽 : 복합판넬, 드라이비트 및 타공판 등 마감입니다.
바 닥 : 하드너 등 마감입니다.
천 정 : 데크플레이트 등 마감입니다.

이용상태

기호(1,2)는 주차장입니다.

설비내역

본건이 속한 부자빌딩투 내 공동위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 현황 '주차전용건축물부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 부자빌딩투 남측으로 중로3류와, 동측 및 북측으로 소로1류와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(주차장), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 기호(1,2)는 집합건축물대장등본상의 건축물현황도를 기준으로 위치 확인하였습니다.
- 본건이 속한 부자빌딩투는 주차전용건축물로서, 건물 공용시설과 주차규정 등에 관한 집합건물의 관리규
약 등에 관하여는 별도 확인 후 응찰 요하오니 유의바랍니다.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 주차장임.
-관리사무소 소장과 통화한바 2025.7.기준 관리비미납은 없다고 함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경582 (2)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 450-3, 부자빌딩Ⅱ 6층 601호 (신주소: 경상남도 김해시 계동로23번길 19-14)

건물명: 부자빌딩Ⅱ

건물 구조: 철골조 평슬라브지붕 7층 건물 (지하 1층 포함)

본건 위치: 건물 6층 601호

용도 (집합건축물대장): 주차장

용도 (건축물표제부 주용도): 자동차 관련시설

용도 (건축물표제부 기타 용도): 자동차관련시설/판매및영업시설/제2종근린생활시설

감정가: 199,000,000원

토지면적 (본건 지분): 152.40㎡ (약 46.09평)

건물면적 (본건 지분): 531.58㎡ (약 160.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 부산은행 (등기부상 을8 근저당권자이자 갑20 임의경매 신청인)

건물 준공일: 2004년 09월 17일

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 김해관동우체국 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 부자빌딩Ⅱ는 남측으로 중로3류, 동측 및 북측으로는 소로1류와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(장유지구, 주차장)에 속하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시된 바 없습니다.

말소기준권리는 2019년 02월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(을8, 채권최고액 297,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 972,588,196원입니다.

등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소될 예정으로, 경매 절차 완료 시 권리 상 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주하거나 영업 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 정확한 임대차 조건(보증금, 차임 등)에 대한 추가적인 현황 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 '부자빌딩Ⅱ'라는 집합건축물 내 6층 601호입니다.

해당 건물은 철골조 평슬라브지붕 구조의 7층 건물로, 내외벽은 복합판넬, 드라이비트, 타공판 등으로 마감되었으며, 바닥은 하드너, 천정은 데크플레이트 등으로 마감되었습니다.

건물 내에는 공동 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

집합건축물대장상 주 용도는 '주차장'으로 되어 있으나, 건축물대장 상세 정보(JSON)에 따르면 주 용도는 '자동차관련시설'이며, 기타 용도로 '판매 및 영업시설', '제2종근린생활시설'이 기재되어 있어 실제 용도와는 차이가 있을 수 있습니다.

본 건은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요는 확보될 수 있으나, 주차장 위주의 건물이라는 점과 복합적인 용도 기재 사항을 고려하여 구체적인 상권 분석 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

인근에는 김해관동우체국, 다수의 아파트 단지, 학교, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

관리사무소 소장과 통화한 결과, 2025년 7월 기준으로 관리비 미납은 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치 가능성: 집합건축물대장상의 용도('주차장')와 건축물대장상 등록된 주 용도('자동차관련시설') 및 기타 용도('판매 및 영업시설', '제2종근린생활시설') 간의 차이가 존재합니다. 이에 대한 명확한 확인 없이는 건축법 위반 또는 향후 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 및 재산권 행사에 상당한 위험 요소가 될 수 있습니다.

집합건물 관리규약 확인 필요: 본건이 속한 부자빌딩Ⅱ는 주차 전용 건축물로서, 건물 공용 시설 및 주차 규정에 관한 집합건물 관리 규약 등에 대해 별도 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 권리 분석상 특이사항이 없어 낙찰 후 명확한 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다. 또한, 관리비 미납이 없어 현재까지는 건물이 정상적으로 관리되고 있음을 시사합니다.

다만, 집합건축물대장상의 용도가 '주차장'으로 표기되어 있으나, 실질적인 건축물대장상 주 용도 및 기타 용도가 복합적으로 기재되어 있어 실제 이용 가능한 용도와 건축법상 규제 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 임대차 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인이므로, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

장유지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

매각으로 인한 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

관리비 미납 내역이 없어 현재까지 건물 관리가 원활히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

주차장 및 자동차 관련 시설 용도 외에 판매, 영업, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도 가능성을 고려하여 다양한 사업 목적에 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 제공된 감정가만을 기준으로 하며, 실제 시장 상황, 주변 시세, 본건의 구체적인 현황 조사 결과(용도, 임차인 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 가격은 참고용으로만 활용하시기 바라며, 반드시 현장 방문 및 권리 분석, 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 159,200,000원 (감정가의 80% 수준)

참고: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.