나이스옥션 법원경매 창원 2025타경434 [3] 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 7층705호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하는 '플러
스타운' 5층 501호 외 2개호로서, 부근은 도심 상가지대로서 각종 상업시설 및 숙박시설, 오
피스텔, 시장 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 5층 501호 외 2개호로서,
외벽: 석재 및 강화유리마감 등.
내벽 및 천정: 일련번호(2)는 몰탈위페인팅마감 및 텍스마감 등,
일련번호(1,3)은 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

일련번호(1): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
일련번호(2): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황 '사무소'로
이용중임.
일련번호(3): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있음.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로와 접하며, 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(상
업지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건 일련번호(1,3)은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해
내부구조 및 제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의
한 통상적인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-관리사무소에 전화로 문의한바, 2025. 4. 24. 기준 미납관리비 약 594만원이라고 함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경434 (3)

물건명: 플러스타운 7층 705호

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 마디미로44번길 13)

토지면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

건물면적: 61.74㎡ (약 18.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼천포농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 705호

토지이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 주요용도: 플러스타운 건물 전체는 제1,2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 이용 가능합니다.

본건(705호)의 등기부상 용도: 위락시설 (현황 이용상태: 사무소로 조사됨)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 124,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 소재한 '상남시장' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 창원시의 주요 도심 상가지대로서 각종 상업시설, 숙박시설, 오피스텔, 시장 등이 밀집하여 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로는 중로, 북동측으로는 소로와 접하고 있어 도로망 이용이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 무난한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2008년 10월 28일 접수된 삼천포농업협동조합의 근저당(370,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 본건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 65억 9천만원으로, 채무 부담이 상당한 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

말소기준권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 창원시 성산구 상남동은 창원시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 풍부한 유동인구와 활발한 상업 활동을 특징으로 합니다.

주변에 금융기관, 대형 쇼핑몰, 병원, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권의 가치가 높습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 상가 업종

제공된 정보에 따르면, 본건(705호)은 건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

상남동 일대는 유흥업소, 노래방, 모텔 등이 밀집한 지역으로도 알려져 있어, 이러한 업종과 관련된 사업체라면 접근성이 좋을 수 있습니다.

용도 불일치는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에는 상남시장과 같은 전통 시장을 비롯하여 대형마트, 백화점, 영화관, 다양한 종류의 음식점, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역 탐문 및 관련 검색 결과, 본건이 위치한 상남동 일대에서 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 송전탑 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 4월 24일 기준 약 594만원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소와 최종 정산 금액을 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

6.2. 용도 불일치

건축물대장상 등재된 용도(위락시설)와 현황 이용 상태(사무소)가 다릅니다. 이는 향후 건축물 사용 관련 행정 제재의 대상이 될 수 있으며, 합법적인 건물 이용 및 유지에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 폐문부재 (정보 접근 제한)

감정평가 당시 일부 호실에 대해 폐문부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못한 점은 건물 전체 상황 파악에 한계가 있을 수 있음을 시사합니다. 본건 705호는 직접 조사가 이루어졌으나, 전반적인 건물 관리 상태 등을 파악하는 데 참고해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 상남동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하며, 감정가 대비 넓은 면적을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

탄탄한 배후 상권과 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 상당한 채무 총액, 미납 관리비, 그리고 가장 중요한 용도 불일치 문제는 낙찰 후 명확한 해결 방안을 강구해야 할 과제입니다.

특히 용도 불일치는 합법적인 건물 사용 및 향후 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

창원 상남동의 핵심 상업지구 내 위치로 뛰어난 접근성과 풍부한 배후 수요 확보 용이.

넓은 전용 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가로 투자 기회 모색 가능.

주변 상권 활성화 및 지역 개발 계획 수혜 기대.

상업 및 위락시설 밀집 지역으로 다양한 업종의 임차인 확보 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 124,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

상남동 지역의 상가 시세는 평당 수천만원에서 억대에 이르며, 임대료 또한 지역 및 업종에 따라 상이하나 평당 10만원 이상의 임대료가 형성된 사례가 있습니다.

하지만 본건은 위락시설이나 현황 사무실로 이용 중인 용도 불일치 문제가 있으며, 약 594만원의 미납 관리비 부담이 있습니다.

이러한 점들을 고려하여, 투자자는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 예상 관리비 정산액 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가의 70~90% 선에서 경매가 진행되는 일반적인 경향을 고려하되, 본건의 리스크 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.