나이스옥션 법원경매 창원 2025타경506 [2] 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층226호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재‘상남시장’남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 도심상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건 내, 제2층 제224호 및 제226호로서 일반적현황은
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)', 기호2)의 집합건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(미용원)' 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측 및 북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 노외주차장,
소로1류(폭 10m~12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1),기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상의 용도는 제1종근린생활시설(미용실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경506 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층226호

용도: 제1종근린생활시설(미용실)

감정가: 72,000,000원

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 3.71㎡ (약 1.12평)

건물 면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

1.3. 물건 명세

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 도심 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 북서측 및 북동측으로 중로2류(폭 15m~20m), 남서측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 노외주차장, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 정보

본 건은 구산농업협동조합에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다. (채권자: 구OOOOOOO)

3.2. 임차인 현황

임차인: 권영서

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업자등록일자): 2025-05-23

확정일자: 2025-05-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

말소기준권리인 구산농업협동조합의 근저당(2019.11.29. 접수, 180,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액(등기부채권 총액)은 728,744,488원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

창원시 성산구 상남동은 경남 최대 번화가 중 하나로, 상업시설 및 업무시설이 밀집한 도심 상가지대입니다. '상남시장'이 인근에 위치하고 있으며, 대형 아파트 단지, 백화점, 쇼핑센터 등이 공존하는 복합 상권입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

네스트빌딩은 총 10층 규모의 철골철근콘크리트구조 건물이며, 주용도는 자동차관련시설이나 판매 및 영업시설, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다. 본건(226호)의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(미용실)로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건이 위치한 상남동 일대는 창원 시민 생활 센터, 성산아트홀, 용지 공원 등 문화 및 여가 시설이 인근에 있으며, 상남시장 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑과 외식 등 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 상남공원과 종합병원도 있어 정주 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 현황 조사 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.2. 물건 상태

구분건물인 본건은 부재중 잠금으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으며, 유사 건물의 일반적인 현황, 관련 공부, 탐문 조사 결과를 바탕으로 평가되었습니다. 외부 마감은 복합판넬 및 강화유리 등이며, 창호는 샤시입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가(미용실)로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 낙찰 시 모든 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 상남동의 활성화된 상권 내에 위치하여 향후 안정적인 임대 수익 또는 운영 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 창원시 성산구의 핵심 상업지구인 상남동에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 즉시 활용 가능: 제1종근린생활시설(미용실)로 사용 중이거나 사용 가능한 상태로, 별도 비용 없이 즉시 영업 또는 임대 가능합니다.

* 안정적인 수요: 상업지역 내 위치하여 꾸준한 임대 및 운영 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

상기 물건은 권리 관계가 깨끗하고 입지 조건이 우수하나, 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점과 상권의 경쟁 환경을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 형성될 수 있으나, 본 물건의 상세한 시장 가치 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

상권 분석 결과, 창원 상남동은 번화한 도심 상권으로 유흥가 이미지가 일부 있으나, 대규모 아파트 단지, 백화점, 공원 등 다양한 시설이 공존하며 생활 편의성이 높은 지역입니다. 특별히 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았으나, 과거 웅남동 지역에 송전탑, 변전소 관련 민원이 있었던 점 및 유흥가로서의 이면은 참고할 필요가 있습니다. 본 건이 위치한 네스트빌딩 자체는 상업 시설 복합 용도로, 혐오 시설과는 거리가 먼 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.