나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20863 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 지2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "마산아구찜거리"에 위치하며, 주위 는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상9층 건물 내 지하 2개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 시멘트 몰탈 마감. 바 닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

공히 근린생활시설(목욕장) 용도이며, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 입니다.

인접 도로상태등

동측 로폭 약 6m 및 북서측으로 로폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

건축물대장상의 용도가 목용장이나 현황 목욕장시설은 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태임. 2025년 8월말까지 관리비 약 4,200만원이 연체된 것으로 현황조사.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20863 (2)

물건소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50, 리치클2 지2층201호 (신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 7 (동성동))

토지면적: 126.18㎡ (약 38.17평)

건물면적: 644.10㎡ (약 194.85평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하 3층, 지상 9층 건물 내 지하 2층 201호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도는 목욕장, 실제 이용 용도는 미상이며 현재 공실 상태입니다.)

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 프라임에너지 (자료상 주OOOOOOOOOO로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 주식회사 프라임에너지가 말소기준권리 및 경매 신청 채권자임을 확인하였습니다.)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동에 위치한 "마산아구찜거리" 내 상업지역입니다. 주변으로 다양한 상업용 부동산이 밀집되어 있습니다.

교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 환경도 양호한 편입니다.

도로: 건물 동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10~12m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 14일 접수된 주식회사 프라임에너지의 근저당권(채권 최고액 1,300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: "마산아구찜거리"라는 지역적 특색을 가진 상업지구에 위치하고 있어, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있습니다.

건물 용도: 건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 감정평가서상 이용 상태는 근린생활시설(목욕장) 용도로 파악되었습니다. 다만, 현재는 목욕장 시설이 되어 있지 않고 공실 상태이므로, 실제 이용 가능한 용도 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 상업 지역 내에 위치하여 다양한 상점, 식당, 금융기관 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물리적 상태: 건축물대장상의 용도는 목욕장이나, 현황은 목욕장 시설이 전혀 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태입니다. 이는 즉시 사용이 어렵고 상당한 수준의 원상 복구 또는 리모델링이 필요함을 의미합니다.

연체 관리비: 2025년 8월 말 기준 약 4,200만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 법적으로 낙찰자가 인수하는 금액은 아니지만, 건물 이용 및 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

용도 불일치: 건축물대장상의 용도와 감정평가서상 이용 상태, 그리고 현재의 물리적 상태 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 사용 및 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 파악되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마산의 주요 상업지구인 "마산아구찜거리"에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다.

하지만 현재 물건의 물리적 상태가 매우 좋지 않으며(바닥 및 천장 노출, 목욕장 시설 없음), 건축물대장상의 용도와도 상이하여 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 상당한 규모의 관리비 연체액이 부담으로 작용할 수 있습니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰 후 소멸되므로 권리 분석 상의 위험은 낮으나, 물건 자체의 현황 및 상태로 인한 잠재적 리스크가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 마산 지역의 활발한 상업지구에 위치하여 잠재적 수요가 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 토지 가치 상승 및 건물 활용 가치를 동시에 고려한 투자가 가능합니다.

재개발/리모델링 잠재력: 현재의 좋지 않은 상태를 개선하기 위한 대규모 리모델링 또는 용도 변경을 통해 자산 가치를 재창출할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 용도 변경 및 건축 규제 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 259,000,000원이지만, 본건의 현재 상태(목욕장 시설 부재, 바닥/천장 노출) 및 상당한 관리비 연체(약 4,200만원), 그리고 용도 관련 복합적인 문제점을 고려할 때, 즉각적인 투자는 신중해야 합니다.

입찰가를 산정하기 위해서는 예상되는 대규모 리모델링 또는 원상복구 비용, 관련 법규 검토 비용, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

투자 수익률 및 장기적인 관점에서, 보수적인 접근으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.