나이스옥션 법원경매 대구 2022타경121216 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 271-1 숭오늘푸른타운 가동 15층1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북감정 · 평가일 2023.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남동측 도로 월편에 위치한
"숭오늘푸른타운 제가동 15층 1509호" 단위세대로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다
가구주택, 근린생활상가, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 아파트로
서의 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식라멘조 평슬래브지붕 제가동 15층건중 15층 1509호 단위세대로서,
- 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내부바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 정방형에 가까운 토지로 건(아파트 및 부
속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 소로2류(폭 8M-10M)(국지도로)(접합),
소로2류(폭 8M-10M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 절대보호구역(인평초등학교), 절대보호구역임.

공부와의 차이

본건 아파트는 집합건축물대장상 "동부늘푸른타운"으로 명칭 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 본건은 집합건물 등기사항전부증명서상 및 토지대장 대지권등록부상 대지권이 미등기
(재)된 아파트이나 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 제1항의 "구분소유
자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"는 규정에 의거 적정 대지
권이 포함된 것을 전제로하여 아파트를 평가하였으니 경매 참가자는 이점을 유념하여
응찰하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2022타경121216 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 271-1 숭오늘푸른타운 가동 15층1509호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남동측 도로변에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활상가, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 교통: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 아파트로서는 전반적인 교통 상황이 보통 수준입니다.

* 토지: 대체로 평탄하게 조성된 정방형에 가까운 토지로, 현재 아파트 및 부속 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 주변으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류, 소로3류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(인평초등학교) 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 북삼고등학교 및 인평초등학교가 인근에 위치하며, 이는 교육 환경 측면에서는 긍정적이나, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을구 4번 전세권설정(2012.04.16.)이 말소기준권리로 판단되며, 이보다 선순위의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이름: 이운락 (개인정보 보호를 위해 이 로 표기)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-04-23

* 확정일자: 2014-05-02

* 배당신고일자: 2021-11-12

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 상기 임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 주택임차권(을구 6번)은 말소기준권리보다 후순위이나, '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 즉, 임차보증금 65,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. (임차인현황의 '인수 보증금 합계: 0원'은 등기부상 '인수' 표기 및 물건명세서 내용과 상충되므로, 등기부 및 물건명세서에 명시된 '인수' 내용을 기준으로 분석함)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 110,000,000원 (소유권이전, 전세권설정, 주택임차권, 임의경매, 압류 등 포함)

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하는 상업 기능이 있습니다.

* 대규모 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 인근 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 숭오늘푸른타운 (참고: 집합건축물대장상 "동부늘푸른타운"으로 명재되어 있어 공부상 명칭 차이가 존재합니다.)

* 건축년도: 1995년 12월 21일 사용승인

* 단지 규모: 총 3개동, 324세대

* 세대당 주차: 총 140대 주차 가능 (세대당 약 0.43대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용이 가능합니다.

* 교육: 북삼고등학교와 인평초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담: 임차인 이 (보증금 65,000,000원)의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가 55,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 더 높아, 실질적인 취득 총액이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 미등기 대지권: 집합건축물대장 및 토지대장 상 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 향후 대지권 등기 관련 절차나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. (감정가는 적정 대지권이 포함된 것으로 간주하여 산정됨)

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 약 30년 경과되었습니다. 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 증가할 수 있습니다.

* 공부상 명칭 차이: 등기부상 아파트 명칭과 집합건축물대장상 명칭이 달라, 등기 이전에 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 절대보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(65,000,000원) 중 미배당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 현재 감정가(55,000,000원) 및 최근 실거래가(약 47,000,000원~51,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 보증금 인수 시 실질적인 총 취득 원가가 시장 가치를 크게 상회하게 됩니다. 또한, 대지권 미등기 상태 등 추가적인 리스크 요인도 존재합니다. 따라서 본 건은 단순 시세차익을 목표로 하는 투자보다는, 인수해야 할 보증금 부담을 포함한 총 비용을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 실거주 목적이라면, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감당할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가격 메리트: 만약 인수해야 할 임차 보증금 부담이 없다면, 감정가 및 시세와 비슷한 수준에서 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다. (그러나 본 건은 해당되지 않음)

* 실거주 환경: 기본적인 주거 편의시설, 교통 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 단지 위주로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 55,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 47,000,000원 (2026.04), 51,000,000원 (2026.05)

* 시장 분석: 최근 실거래가는 감정가와 유사한 수준을 보이고 있습니다.

* 리스크 고려: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 (보증금 65,000,000원)의 보증금 중 미배당 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 감정가 및 시장가보다 높은 금액으로, 낙찰자는 입찰가 외에 추가적인 보증금 부담을 안게 됩니다. 따라서 실제 총 취득 원가는 (입찰가 + 65,000,000원)이 되며, 이는 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

상기 인수 보증금 부담을 고려할 때, 본 건은 상당한 손실이 예상되는 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 손실을 최소화하는 수준으로 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

시장 상황 및 감정가를 고려하더라도, 인수 보증금 부담을 제외한 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순히 시장 가치만을 반영한 것이 아니라, 높은 인수 보증금으로 인해 발생하는 잠재적 손실을 고려한 가격입니다.

*본 입찰가는 임차인 보증금 65,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 경매 진행 과정에서 보증금이 전액 배당으로 해소될 경우, 본 예상 입찰가는 재산정될 필요가 있습니다. 따라서 실제 입찰 전 반드시 관련 내용을 최종 확인하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.