나이스옥션 법원경매 안산 2025타경597 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경기도 시흥시 월곶동 소재 ""월곶초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 상업적
성숙도는 보통임.

위치 및 주위환경

본건 기호(2,3)은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 인근에 위치한 거북섬타워내
에 소재하며 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 나지등이 혼재하는 개발중인 상업지역으로
주위환경 및 상업적성숙도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 무난함.

교통상황

본 빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통수준
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 3층 309호 및 310호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 내부인테리어 마감
창호 : 샷시창호등임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 중 2층 204호로서
외벽 : 알루미늄 복합판넬등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

제2종근린생활시설(노래방)로 이용중임.

이용상태

309호, 310호 : 위락시설(노래방)로 이용중임.
(309호, 310호 호별구분없는 상태인 것으로 조사됨)

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어있음.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 화재경보설비, 지하주차설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 평지로서 근린생활시설등 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터정도의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약25미터 내외, 남동측으로 노폭 약20미터, 남서측으로 노폭 약15
미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2706-11
일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

토지이용계획 및 제한상태

월곶동 1011-15
도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(2020-07-23)(접합), 주차장, 중로1류(폭20m
~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 309호, 310호는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되며
내부에 설치된 인테리어시설비는 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임차인이 노래방을 운영하고 있는 것으로 탐문조사됨.
2) 기 타 : 내부노래방시설비(인테리어시설비)는 평가에서 제외하였음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 309호,310호는 호별구분없이 통합하여 (위락시설/노래방) 사용중이며 인테리어시설비는 평가에서 제외(감정평가서 참조),건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상된다는 감정인의 2026. 3. 3.자 회신서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2706-11에 소재한 거북섬타워 3층 310호의 근린상가입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경597 (3)이며, 감정가는 478,000,000원입니다.

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물 전용면적은 69.30㎡ (약 20.96평)이며, 토지 지분 면적은 15.61㎡ (약 4.72평)입니다.

2. 입지조건

본 건물이 위치한 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 일대는 상업 및 업무용 부동산, 나지 등이 혼재하는 개발 중인 상업지역으로, 주위 환경 및 상업적 성숙도는 보통 수준입니다.

인근에 "거북섬"이 있으며, 차량으로의 접근성이 용이하고 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본 건물 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

소재지인 정왕동 2706-11번지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 분류되며, 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일자 우리은행 근저당입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리들이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 457,650,348원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 존재하므로 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 거북섬타워 내에 위치하며, 현재 제2종근린생활시설(노래방) 및 위락시설(노래방)로 이용 중입니다.

309호와 310호는 호별 구분 없이 통합하여 사용되고 있어, 내부 인테리어 시설비는 감정평가에서 제외되었습니다. 향후 복원 및 칸막이 설치 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

주변은 개발 중인 상업지역으로, 상업 및 업무용 부동산이 혼재하여 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경으로는 상업 및 업무시설이 혼재되어 있으며, 이는 상권 발달 가능성을 시사합니다.

현재 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의시설 정보가 부족하나, 상업지역의 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

대지권 목적인 토지에 매립목적 변경 금지를 내용으로 하는 별도등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

309호와 310호가 통합되어 사용 중이므로, 원상복구를 위해서는 칸막이 설치 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 인테리어 시설비는 감정평가에서 제외되었으므로, 인수 후 사용 시 이에 대한 고려가 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상이거나 탐문 조사된 임차인이 있어, 차임 및 기타 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 거북섬타워에 위치한 근린상가로, 현재 노래방으로 이용 중입니다.

개발 중인 상업지역에 입지하여 향후 발전 가능성이 있으며, 교통 여건 또한 양호합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 토지의 별도등기 사항은 신중한 접근이 요구됩니다.

영업 시설의 통합 사용 및 인테리어 비용 제외 등은 매수 후 추가적인 투자나 복원 작업이 필요함을 시사합니다.

인수할 보증금은 없으나, 임차인 관련 제반 사항 확인은 필수적입니다.

8. 투자포인트

시흥시 거북섬 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

노래방으로 사용 중인 점은 현재 수익 창출 가능성을 보여주며, 상권 활성화 시 임대 수익률 개선이 가능합니다.

중앙 상업 지역 내 위치하여 유동인구 확보 및 집객 효과가 클 것으로 예상됩니다.

추가적인 복원 및 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 478,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 예상되는 복원 및 수리 비용, 명도 비용, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.