나이스옥션 법원경매 안산 2025타경597 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층309호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경기도 시흥시 월곶동 소재 ""월곶초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 상업적
성숙도는 보통임.

위치 및 주위환경

본건 기호(2,3)은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 인근에 위치한 거북섬타워내
에 소재하며 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 나지등이 혼재하는 개발중인 상업지역으로
주위환경 및 상업적성숙도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 무난함.

교통상황

본 빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통수준
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 3층 309호 및 310호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 내부인테리어 마감
창호 : 샷시창호등임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 중 2층 204호로서
외벽 : 알루미늄 복합판넬등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

제2종근린생활시설(노래방)로 이용중임.

이용상태

309호, 310호 : 위락시설(노래방)로 이용중임.
(309호, 310호 호별구분없는 상태인 것으로 조사됨)

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어있음.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 화재경보설비, 지하주차설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 평지로서 근린생활시설등 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터정도의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약25미터 내외, 남동측으로 노폭 약20미터, 남서측으로 노폭 약15
미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2706-11
일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

토지이용계획 및 제한상태

월곶동 1011-15
도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(2020-07-23)(접합), 주차장, 중로1류(폭20m
~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 309호, 310호는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되며
내부에 설치된 인테리어시설비는 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임차인이 노래방을 운영하고 있는 것으로 탐문조사됨.
2) 기 타 : 내부노래방시설비(인테리어시설비)는 평가에서 제외하였음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 309호,310호는 호별구분없이 통합하여 (위락시설/노래방) 사용중이며 인테리어시설비는 평가에서 제외됨(감정평가서 참조),건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상된다는 감정인의 2026. 3. 3.자 회신서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 309호에 위치한 구분건물입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경597 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물명은 거북섬타워이며, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 현황은 위락시설(노래방)로 이용 중입니다.

감정평가액은 478,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 15.61㎡ (약 4.72평)이며, 토지 지분 역시 15.61㎡ (약 4.72평)입니다.

건물 면적은 69.30㎡ (약 20.96평)이며, 건물 지분도 69.3㎡ (약 20.96평)입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 위치

본 건이 소재한 거북섬타워는 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변은 상업 및 업무용 부동산, 나지 등이 혼재한 개발 중인 상업지역으로 상업적 성숙도는 보통 수준입니다.

기호(1) 물건 설명 시 "월곶초등학교" 남측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지가 혼재하는 지역으로 설명되기도 하나, 본 건(기호2,3)은 "거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건물까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로 상황

건물이 접한 도로는 서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터의 포장도로에 접해 있으며, 건물 북동측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터, 남서측으로 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 우리은행의 근저당(채권액 280,800,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 있으며, 일반적인 매각 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 2. 주요 등기 현황

* 소유권보존: 주식회사씨엔디 (2022-08-10)

* 소유권이전: 김영미 (2022-10-26, 매매 금358,574,000원)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-26, 금280,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사나래엠오엠 (2023-05-09, 금145,792,900원)

* 임의경매: 우리은행 (2025-05-09, 635,879,122원)

* 압류: 시흥시 (2025-07-01)

* 가압류: 엠지캐피탈주식회사 (2025-09-05, 금31,057,448원)

등기부채권 총액은 457,650,348원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수하는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었으며, 임대관계는 미상입니다. 다만, 임차인이 노래방을 운영하고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 정왕동 거북섬 인근 지역은 상업 및 업무용 부동산과 나지가 혼재하는 개발 중인 상업지역입니다. 향후 개발 계획에 따라 상권의 성장이 기대되는 지역입니다.

1.4. 2. 업종 현황

본 건물은 제2종근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있으나, 실제로는 위락시설(노래방)로 이용되고 있습니다. 이는 상권 내 유흥 및 위락시설 수요가 존재함을 시사합니다.

1.4. 3. 상업적 성숙도

주변 환경 및 상업적 성숙도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

본 건은 "거북섬" 인근에 위치하고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 특별히 보고되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역 내에서의 생활 편의 시설 외에 특정 혐오 시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 4. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 별도 등기

본 건의 대지권의 목적인 토지에 "매립 목적 변경 금지"라는 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있음을 의미하므로 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.6. 2. 통합 사용 호실 및 복원 비용

309호와 310호는 호별 구분 없이 통합하여 위락시설(노래방)로 사용 중입니다. 이로 인해 내부 인테리어 시설비는 감정평가에서 제외되었으며, 건축물대장 및 건축물 현황도에 의거 복원이 가능하고 칸막이 설치 등에 소정의 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 원상 복구 또는 분리 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 별도의 등기가 존재합니다. 이는 거래 구조상 특별한 특징이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 타워에 위치한 위락시설(노래방)로 사용 중인 구분건물입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 개발 중인 상업지역 내에 있어 향후 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 토지에 별도 등기가 있고 두 개 호실이 통합 사용되고 있어 이에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 인테리어 비용이 감정가에 포함되지 않았으므로, 이를 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 상업지역 내 위치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 실사용 목적 부합: 현재 노래방 용도로 사용 중으로, 직접 운영 또는 임대 시 안정적인 수익 기대 가능.

* 양호한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어남.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 478,000,000원이며, 인수 보증금이 있는 임차인은 없어 낙찰 시 인수 부담은 없습니다.

다만, 토지상의 별도 등기(매립 목적 변경 금지) 및 309호, 310호 통합 사용으로 인한 복원 및 칸막이 설치 비용, 내부 인테리어 시설비 미포함 등 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시장 조사 및 주변 시세 분석, 잠재적 리스크 해소 비용 산정이 어렵기 때문에, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 실제 현장 방문, 권리관계 및 건축물 현황에 대한 면밀한 재확인, 주변 상권 및 유사 물건의 시세 조사를 통해 충분한 검토 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.