나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [12] 경기도 시흥시 신천동 705-29 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. 상층부에 계단을 통해 이용 가능한 다락이 소재함(2026. 3. 24.자 채권자 회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (12)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 7층702호

용도: 다세대주택

감정가: 418,000,000원

토지면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

토지지분: 24.6㎡ (약 7.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.16㎡ (약 21.23평)

건물지분: 70.16㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하남새마을금고 (등기부요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역입니다.

2.5. 주변 시설

소래초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 아파트 단지, 다세대 주택 밀집 지역이 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 건물 상세정보

3.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물 내에 위치하며, 외벽은 석재판 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 등으로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

건축물대장상으로는 공동주택(다세대주택) 및 오피스텔로 등재되어 있으나, 공부상으로는 2층~3층은 오피스텔(업무시설)로, 4층~7층은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 본건 702호는 7층에 위치하며, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이(업무시설 용도를 주거용으로 사용하는지 여부)에 대한 재확인이 필요합니다.

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 건축물 표제부 요약

- 건물 주용도: 공동주택 (다세대주택, 오피스텔)

- 층수: 지하 2층, 지상 7층

- 사용승인일: 2018년 7월 3일 (허가일 기준, 실제 사용승인일은 2023년 11월 23일)

- 건물 총면적: 1,224㎡

- 토지 면적: 276.5㎡

3.5. 전유부 정보

- 해당 호수: 702호

- 해당 층: 7층

- 등기 생성일: 2023년 11월 28일

- 특이사항: 상층부에 계단을 통해 이용 가능한 다락 공간이 소재하는 것으로 확인되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 4일 접수된 하남새마을금고의 근저당권공동담보목록(을1)입니다.

4.2. 등기부 요약

본 경매 물건의 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸됩니다.

- 소유권보존: 박기식 (갑1, 2024-01-04)

- 근저당권공동담보목록: 하남새마을금고 (을1, 2024-01-04, 말소기준권리)

- 압류: 부천세무서장 (갑2, 2025-06-20)

- 임의경매: 하남새마을금고 (갑3, 2025-07-09)

- 압류: 시흥세무서장 (갑4, 2025-09-12)

- 압류: 부천시 (갑5, 2025-10-10)

- 압류: 시흥시 (갑6, 2025-11-06)

등기부채권 총액: 3,380,000,000원

4.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주위환경

아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로, 안정적인 생활 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

최근 시세 분석 결과, 주변 다세대 주택의 거래가는 약 11,000만원에서 11,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 전용면적 58.59㎡가 11,000만원, 43.32㎡가 11,500만원, 55.64㎡가 11,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 70.16㎡로, 최근 거래된 매물 대비 면적이 크다는 점을 고려할 수 있습니다.

5.3. 감정평가서 요약

건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역 등은 일반적인 다세대 주택 및 오피스텔 수준이며, 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 교통

노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6.2. 주변 교육시설

소래초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

6.3. 편의시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 대지권의 목적이 되는 토지에 별도등기가 설정되어 있어 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이: 2층~3층은 공부상 오피스텔(업무시설)로 되어 있으나, 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있습니다. 본건 702호는 7층으로 다세대주택 용도이나, 건물 전체의 용도 혼재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현장 접근 금지: 현장 조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근이 금지된 상태로 조사되어, 실제 내부 상태 확인 및 정확한 시세 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 명도 및 감정평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물에 가까운 사용승인일: 2023년 11월 23일 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 가까운 상태로, 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 다락 공간 활용 가능성: 7층에 위치하며 계단을 통해 이용 가능한 다락 공간이 있어, 실질적인 사용 면적을 넓힐 수 있는 장점이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 여력: 현재 시장가 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 향후 명확한 권리 분석 및 명도 완료 후 시세 반영을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 가격은 전용면적당 약 187만원에서 265만원 수준입니다. 본건은 전용면적 70.16㎡이며, 사용승인일이 비교적 최근이고 다락 공간이 있다는 점을 고려할 때, 시세는 더 높게 형성될 여지가 있습니다.

하지만, 현장 접근이 금지된 상태이고 별도 등기, 공동 담보 등 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래된 유사 면적의 평균 시세(약 210만원/㎡)를 적용하여 산출한 시장 가치는 약 1억 4천 7백만원 수준이나, 감정가(4억 1천 8백만원)와 큰 괴리를 보입니다.

이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 신축 건물로서의 가치가 반영되었을 가능성, 또는 최근 거래 사례가 본건과 직접 비교하기 어려운 단점이 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크와 명도 비용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 65% 수준으로 책정하는 것을 제안합니다.

본건의 감정가 418,000,000원의 65%를 적용할 경우, 약 271,700,000원을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 여러 변수를 고려한 추정치이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 추가적인 정밀 분석을 수행하시기 바랍니다.

10. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대 주택으로, 비교적 신축 건물이며 다락 공간이 있다는 장점을 가지고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 환경이 양호합니다.

그러나 별도 등기, 공동 담보, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 임대 관계 미상, 그리고 현장 접근 금지 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 현장 접근이 금지된 상황은 명도 및 정확한 물건 상태 파악에 큰 어려움을 줄 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사와 분석이 필수적입니다.

최근 시장 거래가와 감정가 간의 큰 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 함께 권리 분석을 통해 안전한 투자가 이루어지기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.