나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [9] 경기도 시흥시 신천동 705-29 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 신천동 705-29번지 6층 601호에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 신축 주소로는 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3번지입니다. 본건은 건물(9)에 해당하는 집합건물로서, 표제부상 건물 용도는 공동주택(다세대주택) 및 오피스텔로 되어 있으며, 전유부상으로는 6층 601호입니다.

대지권의 면적은 21.36㎡ (약 6.46평)이며, 건물면적은 60.93㎡ (약 18.43평)입니다. 본건의 감정가는 348,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 하남새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다. 또한, 본건 남측으로는 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리 관계를 살펴보면, 2024년 1월 4일 박기식 소유자의 소유권 보존 등기가 되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 1월 4일에 접수된 하남새마을금고의 근저당권(채권최고액 3,380,000,000원)입니다.

이 외에도 부천세무서장, 하남새마을금고, 시흥세무서장, 부천시, 시흥시 명의의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서 및 주의사항에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 별도등기의 내용 및 권리관계를 반드시 추가 확인해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금액이 미상이라도 대항력 유무 등을 면밀히 확인해야 하나, 본 건의 경우 특이사항 없음으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 신천동은 아파트와 다세대주택이 밀집한 주거 지역이며, 각종 상업 시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 소래초등학교가 인근에 있어 학생들과 학부모를 대상으로 하는 업종의 상권 발달 가능성이 있습니다. 또한, 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물이라는 점에서 주거 목적의 수요와 함께 소규모 업무 시설에 대한 수요도 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 위치, 차량 진출입 용이

* 주변 시설: 소래초등학교 등 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 대지권 목적 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이로 인해 소유권 행사나 향후 재개발, 재건축 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 해당 등기의 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 공부상 2~3층은 오피스텔(업무시설)이나, 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있다고 언급되어 있습니다. 본건 601호는 공동주택(다세대주택)으로 분류되나, 건물 전체의 특성으로 고려해야 할 부분입니다.

* 현장 접근 제한: 현장 조사 당시 공동 현관, 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태였다는 점은 물건의 정확한 상태를 파악하는 데 어려움을 주었습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 3억 4,800만원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 1억 1천만원에서 1억 1천 5백만원 수준에서 거래되었습니다. 이러한 큰 시세 차이는 감정가 산정 시점의 시장 상황과 현재의 시세 간의 간극, 혹은 본건만의 특별한 가치 변동 요인이 존재할 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '절대보호구역', '과밀억제권역' 등에 해당되어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 사용승인)인 다세대주택으로, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없어 보이나, 대지권 관련 별도등기는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

가장 눈에 띄는 점은 감정가(3억 4,800만원)와 최근 실거래가(약 1억 1천만원~1억 1천 5백만원) 간의 상당한 시세 차이입니다. 이는 저가 낙찰의 기회를 제공할 수 있으나, 그 원인에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다. 현장 접근이 제한되었던 점과 대지권 관련 별도등기 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물이 비교적 새것이므로, 추가적인 수리 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 시흥시는 꾸준한 개발 사업이 진행 중이며, 신천동 지역 역시 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(43.32㎡~58.59㎡)의 다세대주택이 1억 1천만원에서 1억 1천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 60.93㎡(약 18.43평)으로, 이를 바탕으로 평당 약 600만원에서 700만원 수준의 시세를 적용해 볼 때, 예상 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려하여, 또한 대지권 관련 별도등기 및 현장 접근 제한 등의 리스크를 감안하여, 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.