나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [11] 경기도 시흥시 신천동 705-29 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. 상층부에 계단을 통해 이용 가능한 다락이 소재함(2026. 3. 24.자 채권자 회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경52799 (11)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 신천동 705-29, 7층 701호 (새주소: 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3, 7층 701호)

1.3. 용도

다세대주택 (건축물대장상 공동주택/다세대주택, 오피스텔 혼재)

1.4. 감정가

387,000,000원

1.5. 면적

* 토지 지분: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 건물 면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

하남새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치

경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 주위 환경

아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

하남새마을금고 근저당 (2024-01-04 접수) 입니다.

3.2. 권리관계

* 소유권 보존: 박기식 (2024-01-04)

* 근저당 (공동담보): 하남새마을금고 (2024-01-04, 3,380,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부천세무서장 (2025-06-20)

* 임의경매개시결정: 하남새마을금고 (2025-07-09, 2,656,841,070원)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-09-12)

* 압류: 부천시 (2025-10-10)

* 압류: 시흥시 (2025-11-06)

3.3. 총 채권액

3,380,000,000원 입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수할 필요는 없는 것으로 보입니다.

* 기타: 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건물은 7층 규모이며, 2~3층은 오피스텔(업무시설) 4개 호, 4~7층은 공동주택(다세대주택) 8개 호로 구성되어 있습니다. 본건 701호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

* 삼형스카이빌 (2003년식, 58.59㎡): 110,000,000원 (약 18,770원/㎡)

* 동서아트빌2차 (2001년식, 43.32㎡): 115,000,000원 (약 26,547원/㎡)

* 두성하이츠빌 (2001년식, 55.64㎡): 110,000,000원 (약 19,769원/㎡)

4.3. 분석

상기 주변 빌라 시세 정보는 2001~2003년식 건물을 기준으로 하며, 본건(2023년 11월 사용승인)과는 건축 연도에서 상당한 차이를 보입니다. 본건은 비교적 최신 건물에 해당하므로, 유사 면적 대비 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 연도

본 건물은 2023년 11월 23일 사용 승인을 받은 신축급 건물입니다. (건축 허가일 2018년)

5.2. 구조 및 설비

철근콘크리트구조 스라브 지붕 7층 건물 내 701호이며, 위생, 급배수, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 특이사항

상층부에 계단을 통해 이용 가능한 다락 공간이 소재합니다.

5.4. 주변 편의시설

소래초등학교 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 토지 별도 등기

물건명세서 및 주의사항에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 정확한 법적 효력과 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (검색 결과, 을구 10번 근저당권 설정 등기가 관련 있을 수 있습니다.)

6.2. 오피스텔/주택 혼재

건물 내 오피스텔(업무시설)과 다세대주택이 혼재되어 있어, 관리상 또는 이용상 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현장 접근 제한

현장 조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근이 금지된 상태였습니다. 이는 정확한 현황 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.4. 다락 공간

다락 공간은 서비스 면적 증가 효과가 있으나, 건축물대장상 정식 용도 외의 이용이나 불법 증축 여부 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 주거용 여부 재확인

건축물대장상 2~3층은 오피스텔(업무시설)이나, 주거용으로 사용될 가능성이 있어 이에 대한 재확인이 필요합니다. (본건 701호는 다세대주택이나, 건물 전체 정보로서 참고)

6.6. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 지목된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 절대보호구역 등이 존재)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 2023년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 인근 초등학교와 편의시설, 양호한 교통 여건은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

하지만 '대지권 관련 토지에 별도 등기 있음'이라는 중요한 권리상 리스크가 존재하며, 현장 접근이 제한되었던 점은 정확한 물건 상태 파악을 어렵게 합니다. 또한, 제공된 최근 매매 시세와 감정가 사이에 큰 괴리가 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2023년 사용승인으로 신축 건물의 장점(하자 적음, 최신 시설 등)을 기대할 수 있습니다.

8.2. 다락 공간

서비스 면적으로 활용 가능한 다락 공간이 있어 실사용 면적 대비 가치 상승 여지가 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 지역

초등학교 인근 및 상업지역과 인접하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.4. 토지 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 387,000,000원입니다. 하지만 최근 주변 유사 물건의 매매가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 최신 건축 연도(2023년 사용승인)를 감안해도 큰 격차입니다.

9.2. 위험 요소 고려

'대지권 관련 토지 별도 등기'와 같은 권리상 리스크, 현장 접근 제한으로 인한 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

9.3. 적정 입찰가 제안

최신 건물이라는 점과 감정가를 고려하되, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 반영하여 본건의 적정 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 조사 결과 및 권리 관계 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.