나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [8] 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (8)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 372,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 하OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

토지 지분: 24.6㎡ (약 7.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.16㎡ (약 21.25평)

건물 지분: 70.16㎡ (약 21.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물 표제부 요약)

건물명: (해당 없음, 집합건물)

신축 연면적: 1224.00㎡

대지권 면적: 276.50㎡

주요 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

동/호수: 해당 없음 (집합건물)

사용승인일: 2023년 11월 23일

건물 용도: 다세대주택, 오피스텔 (기타 용도)

호수: 총 8세대 (건물 전체 기준, 본건 502호)

1.4. 전유부 정보

동/호수: 502호

건물층: 5층

전용면적: 70.16㎡ (약 21.25평)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

특수물건정보: 공동담보, 별도등기.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물로, 본 건은 5층 502호입니다.

외벽은 석재판 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 등으로 추정됩니다.

본 건물은 2층~3층은 오피스텔(업무시설) 4개 호실, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 8개 호실로 이용 중입니다.

7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 관련 정보

토지는 대체로 사다리형이며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

2층~3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이나, 실제 주거용으로 사용되는지 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

2.8. 주변 편의시설 및 혐오시설

소래초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다. 현재까지 파악된 중대한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

갑1. 소유권보존 (박기식, 2024-01-04)

을1. 근저당 (하남새마을금고, 채권액 3,380,000,000원, 2024-01-04) - 말소기준권리

갑2. 압류 (부천세무서장, 2025-06-20) - 매각으로 소멸

갑3. 임의경매 (하남새마을금고, 채권액 2,656,841,070원, 2025-07-09) - 매각으로 소멸 (본건 경매)

갑4. 압류 (시흥세무서장, 2025-09-12) - 매각으로 소멸

갑5. 압류 (부천시, 2025-10-10) - 매각으로 소멸

갑6. 압류 (시흥시, 2025-11-06) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 3,380,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1. 하남새마을금고 근저당 (2024년 1월 4일 접수)

3.3. 소멸 예정 권리

매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (압류, 임의경매 등)

3.4. 인수 또는 존속 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없으나, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으며 '비고: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 점에 주목해야 합니다. 이는 토지 소유권과 관련된 별도의 등기사항이 존재함을 의미하며, 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상인 임대관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 탐문을 통해 임차인 현황과 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 신천동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 다양한 연령대의 수요가 존재합니다. 소래초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

4.2. 상업시설 및 개발 잠재력

주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요는 풍부한 편입니다. 또한, 도시지역, 일반상업지역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

소래초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 추가적으로 주변에 중학교 및 고등학교가 소재할 가능성이 있습니다.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 및 아파트가 혼재된 주거 환경으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

가장 주의해야 할 사항으로, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권 간의 복잡한 관계를 시사하며, 법적 분쟁의 소지가 있거나 매수 후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 용도 불일치 가능성

공부상 오피스텔(업무시설)로 등재된 2~3층의 주거용 사용 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 주거용으로 사용 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6.3. 현장 접근 제한

현장 조사 당시 공동현관, 출입구, 주차장 등에 대한 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 이는 이해관계인과의 소통 부재, 명도 저항, 혹은 임차인 관련 문제 등 다양한 사유가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임차인 현황에 대한 보증금 및 차임이 모두 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 보증금 반환 문제 등을 철저히 파악해야 합니다.

6.5. 다락 존재

7층 일부 호실에 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었으며, 이는 건축물대장상 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있어 추후 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 사용승인) 건물에 위치한 다세대주택 502호로, 시흥시 신천동의 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 목적 토지의 별도 등기, 공부상 용도와의 차이 가능성, 현장 접근 제한, 임대 관계 미상 등의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 대지권 관련 별도 등기는 권리 분석에 있어 매우 중요한 부분이며, 잠재적 매수인은 관련 법률 전문가와 상담하여 모든 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 양호한 입지

비교적 최근에 사용승인된 건물이라는 점과 도심 내 주거 및 상업시설이 혼재된 입지는 장점입니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 가능성

본 건의 감정가는 372,000,000원이지만, 인근 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 고려할 때, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.3. 명도 및 권리관계 정리 시 가치 상승

소유권 관련 문제, 임차인 명도, 불법 건축물 양성화 등 제반 리스크를 성공적으로 해결할 경우, 주거용으로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 매매된 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 11,000만원에서 11,500만원 수준으로 파악되었습니다. 본 건의 전용면적(70.16㎡)을 고려 시, 평당 약 620만원 ~ 876만원 선으로 거래되었음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 환산한 예상 시장 가치는 약 15,220만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대지권 관련 별도 등기, 현장 접근 제한, 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이 가능성, 임대 관계 미상 등의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 감정가(37,200만원)와 주변 시세 간의 상당한 괴리가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 주변 시세 및 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 13,000만원에서 15,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 어디까지나 시장 상황 및 본건의 위험 요소를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 투자자의 판단 하에 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.