나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [10] 경기도 시흥시 신천동 705-29 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52799 (10) 사건번호로 경매가 진행 중입니다.

소재지는 경기도 시흥시 신천동 705-29 6층602호이며, 건물은 철근콘크리트 스라브지붕 7층 건물 내 6층에 위치합니다.

용도는 다세대주택 및 오피스텔 복합 용도 건물 내 다세대주택으로 분류됩니다.

감정평가액은 376,000,000원입니다.

토지면적 및 토지 지분은 24.60㎡ (약 7.44평)이며, 건물면적 및 건물 지분은 70.16㎡ (약 21.22평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 하남새마을금고로 추정됩니다.

공동담보 및 별도등기 사항이 있으며, 특히 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있는 점은 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물의 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매는 하남새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다.

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박기식 (2024-01-04)

* 근저당권공동담보목록: 하남새마을금고 (채권총액 3,380,000,000원, 2024-01-04) - 말소기준권리

* 압류: 부천세무서장 (2025-06-20) - 말소

* 임의경매개시결정: 수원지방법원 안산지원 (2025타경52799, 2025-07-09)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-09-12) - 말소

* 압류: 부천시 (2025-10-10) - 말소

* 압류: 시흥시 (2025-11-06) - 말소

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 비고란이 있어, 해당 별도등기 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 신천동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 초등학교, 근린생활시설 등이 산재하여 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

일반상업지역에 포함되어 있어 상업 활동 또한 일부 가능성이 있으나, 주된 상권의 형성은 주거 기능에 기반하고 있습니다.

지역 내 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하여 해당 지역 주민들의 수요를 충족시키는 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 소래초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 특징: 본 건물은 7층 규모이며, 본 건은 6층에 위치합니다. 위생, 급배수, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 7층 일부 세대(701호, 702호)에 다락이 있는 것으로 조사되었습니다.

* 특이사항: 현장 조사 당시 공동현관, 출입구, 주차장 접근 및 진입이 금지되어 있었습니다. 2층-3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이나 주거용으로 사용되는지 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'은 본 건 토지와 관련된 독립적인 등기사항으로, 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이므로 법률 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현장 접근 제한: 현장 조사 시 출입이 금지된 상황은 물건의 점유 상태, 관리 문제, 혹은 법적 분쟁 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 정확한 원인 파악 없이는 투자가 어렵습니다.

* 건물 용도 혼재: 건물 전체가 공동주택(다세대주택)으로만 구성된 것이 아니라 오피스텔 용도가 혼재되어 있어, 향후 건축물 관련 규제나 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 신천동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 최근 유사 물건의 시세가 현저히 낮게 형성된 점, 대지권 관련 별도등기 존재, 현장 접근 제한 등 잠재적 리스크가 다수 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대지권 관련 별도등기 및 현장 접근 제한 사유에 대한 철저한 조사가 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 소래초등학교 인근의 주거 환경을 고려할 때 실거주 목적이라면 가치가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 명확한 리스크 해소 및 시세 반영 시 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 시장 가격 대비 감정가 괴리: 감정가와 최근 매매 시세 간의 큰 차이는 잠재적인 시세차익의 기회를 제공할 수도 있으나, 리스크 요인을 충분히 고려한 입찰가가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적 대비 거래가는 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적 70.16㎡를 기준으로 비례 환산 시, 시장 가격대는 약 130,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만 본건은 대지권 관련 별도등기, 현장 접근 제한, 임대 관계 미확인 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 현 시세기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 감안한 예상 입찰가로는 130,000,000원 (일억 삼천만원)을 제시합니다. 본 금액은 해당 물건의 시장 가격을 반영하되, 파악된 리스크를 최소화하기 위한 신중한 접근을 전제로 한 시작 가격이며, 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.