나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [7] 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (7)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층501호

용도: 다세대주택 (건물 일부는 오피스텔)

감정가: 345,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평), 토지 지분: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 60.93㎡ (약 18.43평), 건물 지분: 60.93㎡ (약 18.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하남새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보, 별도등기 (대지권 목적 토지)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (참고: 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 실제 이용 현황은 주거용도와 혼합된 형태이므로 용도지역 및 관련 제한사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

1.2. 권리분석

등기구분: 갑1 (소유권보존, 박기식, 2024.01.04. 접수)

말소기준권리: 을1 (근저당공동담보목록, 하남새마을금고, 2024.01.04. 접수, 3,380,000,000원)

이후 권리:

* 갑2 (압류, 부천세무서장, 2025.06.20. 접수)

* 갑3 (임의경매, 하남새마을금고, 2025.07.09. 접수, 2,656,841,070원)

* 갑4 (압류, 시흥세무서장, 2025.09.12. 접수)

* 갑5 (압류, 부천시, 2025.10.10. 접수)

* 갑6 (압류, 시흥시, 2025.11.06. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기사항 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.)

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 경매 절차 완료 후에도 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소이므로, 법률 전문가를 통한 정밀한 검토가 필수적입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 신천동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

인근에 소래초등학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원 등 유동인구 발생 가능성이 있으며, 지역 내 주거 및 업무 수요를 충족시키는 다세대주택 및 오피스텔 복합 건물의 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 소래초등학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 구체적인 시설 분포는 추가 확인이 필요합니다.

주차: 건물 내 주차장이 마련되어 있으나, 현장 조사 당시 출입이 금지되어 있어 주차 공간의 실태 파악은 불가했습니다.

기반시설: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기타: 7층(701호, 702호)에 다락이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 별도등기: 본건과 관련된 가장 중대한 리스크입니다. 대지권의 대상이 되는 토지에 별도의 등기가 설정되어 있어, 이로 인한 법적 문제나 추가적인 부담 발생 가능성이 매우 높습니다. 경매 참여 전 반드시 해당 별도등기의 구체적인 내용과 법적 효력에 대해 법률 전문가의 면밀한 검토를 받아야 합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 건물 2층~3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이나, 실제 주거용으로 사용될 경우 양도소득세 등 세금 문제 발생 가능성이 있습니다. 주거용 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 외의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현장 접근 제한: 조사 당시 공동현관, 주차장 등 건물 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 이로 인해 건물 내부의 관리 상태, 하자 여부, 주차 공간의 실제 활용 가능성 등을 직접 확인하지 못했습니다.

* 공동담보: 본 건물 또는 토지가 다른 부동산과 공동으로 담보 설정되어 있습니다. 공동 담보 물건 중 하나라도 추가적인 법적 절차를 밟거나 문제가 발생할 경우, 본 경매 물건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 공해 시설, 쓰레기 처리장 등)이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등이 포함되어 있어, 이에 대한 잠재적인 영향은 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 복합 용도 건물(다세대주택, 오피스텔) 내 일부 호실입니다. 소래초등학교 인근에 자리하고 있으며, 대중교통 이용 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 대지권 목적 토지에 설정된 별도등기는 해결해야 할 복잡한 법률적 리스크를 내포하고 있으며, 감정가(3억 4천 5백만원) 대비 최근 주변 유사 면적 다세대주택 실거래가(약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원)가 현저히 낮다는 점은 시세 대비 높은 감정가 책정 가능성을 시사합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성 및 임대 관계 미상 등의 불확실성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 기능 혼합 지역의 특성으로 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건물 내 승강기, 난방 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 대부분의 권리가 말소되는 조건이므로, 권리 인수 부담이 적습니다. (단, 토지 별도등기는 예외)

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 다세대주택 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 58.59㎡ (약 17.7평): 11,000만원 (2026년 7월)

* 43.32㎡ (약 13.1평): 11,500만원 (2026년 7월)

* 55.64㎡ (약 16.8평): 11,000만원 (2026년 7월)

본건 건물 면적 60.93㎡ (약 18.43평) 대비, 최근 실거래가는 약 1억 1천만원에서 1억 1천 5백만원 수준입니다. 이는 감정가 3억 4천 5백만원과 비교했을 때 상당한 격차를 보입니다.

가장 중요한 리스크 요인인 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'과 그 외 잠재적 위험들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰하기에는 매우 높은 위험이 따릅니다. 따라서, 해당 리스크를 해소하기 위한 철저한 법률 검토와 함께, 시세 반영 및 위험 감수 수준을 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 1억원에서 1억 2천만원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있으며, 실제 입찰 전 전문가와 함께 반드시 상세한 권리 분석 및 현장 방문을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.