나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [5] 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 용도: 공동주택(다세대주택), 오피스텔 (본건 401호는 공동주택)

감정가: 342,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 4층 401호

준공 시점: 사용승인일 2023년 11월 23일 (비교적 신축)

건물 내 호실 수: 총 4개 호실/층 (본건 401호)

설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등

1.4. 권리분석

등기부상 말소기준권리: 2024년 1월 4일 접수된 하남새마을금고 근저당권(을1) (등기부채권 총액: 3,380,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음 (물건명세서, 특수물건정보, 기타참고사항에 기재)

* 2층~3층은 공부상 오피스텔이나 주거용 여부 재확인 필요 (본건 401호는 공동주택)

* 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 서해선 신천역과의 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요하나, 인근 지역은 대중교통망이 잘 갖춰진 편입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다. 소래초등학교 및 인근 학교를 비롯하여 상업지역이 발달한 지역으로 파악됩니다.

3.2. 상권특성

주거지 중심의 상권으로, 생활 편의를 위한 소매점, 음식점, 학원, 병원 등이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 교육시설

단지 인근에 소래초등학교가 있으며, 신천중학교, 신천고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 편의시설

삼미시장, 롯데마트 등 전통시장 및 대형마트 이용이 가능하며, 병원, 은행 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

4.3. 기타

본건 건물은 7층 건물로 승강기 설비가 갖춰져 있으며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다. 7층에는 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 관련 별도등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 대지권의 목적이 되는 토지에 별도 등기가 존재한다는 점입니다. 이는 토지 소유권 문제, 저당권 설정 등 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 입찰 전 반드시 해당 별도 등기의 구체적인 내용을 확인하고 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

5.2. 건물 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이

2층~3층은 공부상 오피스텔(업무시설)이나 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있어, 확인이 필요합니다. (본건 401호는 공동주택으로 기재되어 있습니다.)

5.3. 현장 접근 제한

현장 조사 당시 공동현관, 출입구, 주차장 등에 접근 및 진입이 금지된 상태였으므로, 내부 상태 확인이 제한적이었습니다.

5.4. 임대 관계 미상

본건에 대한 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 시흥시 신천동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)의 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 가장 큰 문제는 대지권 관련 별도 등기가 존재한다는 점입니다. 이는 부동산 가치 평가 및 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항으로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 감정가는 342,000,000원으로 책정되었으나, 시장 시세 및 별도 등기 리스크를 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 신천역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 초등학교 및 각종 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 매입 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(JSON) 상 유사 면적의 빌라가 110,000,000원 ~ 115,000,000원에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 본건의 감정가(342,000,000원)와 큰 차이를 보입니다.

다만, 해당 JSON 정보는 건축 연도가 2001~2003년으로 비교적 오래된 건물이거나, 위치 또는 상태에서 차이가 있을 수 있습니다.

최근 신축 빌라 분양 정보를 종합해 보면, 60.93㎡ (약 18.43평) 면적의 신축 다세대주택의 경우, 시장 가격이 대략 1억 7천만원에서 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

본건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대지권 관련 별도등기라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이 리스크로 인해 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있으며, 투자자들의 접근성이 제한될 수 있습니다.

이에 따라, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 342,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세 및 중대한 리스크 요인을 감안하여 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 239,400,000원 ~ 273,600,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석에 대한 법률 전문가의 자문, 그리고 경매 물건의 특성 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 대지권 관련 별도 등기의 내용과 영향력에 대한 면밀한 분석 없이는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.