나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [6] 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52799 (6)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층402호

건물용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 오피스텔 병기)

감정가: 369,000,000원

토지면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

건물면적: 70.16㎡ (약 21.22평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하남새마을금고 (대출채권)

건물준공(사용승인) 시점: 2023년 11월 23일 (최근 사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 하남새마을금고 근저당 (접수일자: 2024-01-04)

등기부 요약:

* 소유권보존 (박기식)

* 근저당 (하남새마을금고, 3,380,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (부천세무서장)

* 임의경매개시결정 (하남새마을금고, 수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정(2025타경52799))

* 압류 (시흥세무서장)

* 압류 (부천시)

* 압류 (시흥시)

등기부채권 총액: 3,380,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있어 인수 여부 및 범위 확인 필요)

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있습니다. 이는 토지 사용 권리에 영향을 줄 수 있는 중대한 사항이므로 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거와 상업시설이 혼합된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

학교, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인근 위치

* 편의시설: 주변 상가, 학교, 공원 이용 가능

* 건축물 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등 갖춤

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 대지권과 관련된 토지에 별도등기가 존재하여 소유권 행사 및 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 지상권 등)

* 감정가와 시세의 큰 차이: 본건의 감정가는 3억 6천 9백만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원 수준으로 파악됩니다. 약 2배 이상의 현격한 차이는 시세 변동, 평가 오류, 또는 물건 자체의 하자를 시사할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현장 접근 제한: 현장 조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태로, 물건의 정확한 상태, 점유 관계, 관리 상태 등을 파악하기 어려웠습니다.

* 건물 내부 용도 혼재: 2~3층은 공부상 오피스텔이나 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있으며, 이는 법적 문제의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

하지만, 등기부상 토지에 별도등기가 존재하고, 감정평가액과 실제 시장 시세 간의 큰 괴리가 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 현장 접근이 제한되어 물건의 정확한 상태 파악에 어려움이 있었습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 투자를 결정하기 전에 법률 전문가와 함께 토지 별도등기의 구체적인 내용과 인수될 수 있는 권리 관계를 철저히 분석하고, 현장 접근이 가능할 때 물건의 상태를 재확인하는 과정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가와 시세 괴리 고려 시)

* 지역 개발 잠재력 및 편의시설 접근성을 갖춘 입지

* 소유권 관련 리스크 해소 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과 (2026년 7월 기준, 면적 43.32㎡~58.59㎡):

* 삼형스카이빌 (58.59㎡): 110,000,000원 (약 187.7만원/㎡)

* 동서아트빌2차 (43.32㎡): 115,000,000원 (약 265.5만원/㎡)

* 두성하이츠빌 (55.64㎡): 110,000,000원 (약 197.7만원/㎡)

이를 바탕으로 본건 건물 면적 70.16㎡에 대한 시장 가격을 추정하면 약 1억 4천 7백만원 수준입니다.

그러나 본건의 감정가는 3억 6천 9백만원으로, 실제 시장 가격보다 현저히 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 입찰하는 것은 매우 위험하며, 시장 시세 및 물건 고유의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

제시된 시장 조사 결과와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 입찰 희망가는 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 토지 관련 별도등기의 내용 및 기타 인수될 수 있는 권리 관계에 대한 명확한 확인 없이는 섣부른 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.