나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [3] 경기도 시흥시 신천동 705-29 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52799 (3)

경기도 시흥시 신천동 705-29 3층301호

오피스텔

감정가: 264,000,000원

토지면적: 20.55㎡ (약 6.21평)

건물면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하남새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

주소지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 3층301호.

도로명 주소: 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 (신천동).

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 스라브지붕 7층 건물 내 3층 301호로, 2023년 11월 23일 사용승인되었습니다.

건물에는 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 4일 접수된 하남새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소예정 권리:

* 압류 (부천세무서장, 2025-06-20)

* 임의경매 (하남새마을금고, 2025-07-09)

* 압류 (시흥세무서장, 2025-09-12)

* 압류 (시흥세무서장, 2025-09-12)

* 압류 (부천시, 2025-10-10)

* 압류 (시흥시, 2025-11-06)

* 하남새마을금고의 근저당권(을1)

등기부채권 총액은 3,380,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

건축물대장상 본건이 포함된 2층~3층은 오피스텔(업무시설) 용도로, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 용도로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 학교(소래초등학교 인근)와 공원이 있어 교육 및 여가 환경이 양호한 편입니다.

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 특정 용도 제한이 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능 (보통 수준)

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용 가능

* 교육시설: 소래초등학교 등 인접

* 주거 환경: 아파트, 다세대주택 등과 혼재

* 건물 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 2층~3층 오피스텔(업무시설) 용도로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있으므로 재확인이 필요합니다.

* 기타 참고사항: 7층(701호, 702호)에 다락이 소재하는 것으로 추정됩니다. 현장 조사 당시 공동현관, 출입구, 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 가장 큰 위험 요소는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 설정되어 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권이나 이용 권한에 문제가 발생할 수 있으며, 건물 등기부상 을구 10번 근저당권이 설정된 상태로 확인됩니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 따르거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 주거용 사용 가능성: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용될 경우 건축법, 주택법 등 관련 법규 위반 여부 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 현황 파악이 어려워 인수되는 권리 관계를 명확히 알 수 없으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 조사 당시 출입이 금지되어 정확한 현장 상황(내부 상태, 점유 관계 등)을 파악하는 데 제약이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 오피스텔로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸될 것으로 예상되나, 가장 치명적인 리스크는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(근저당)가 설정되어 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권 및 사용에 심각한 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후에도 법적, 경제적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 오피스텔 용도임에도 주거용으로 사용될 경우의 문제, 임대차 관계 미확인 등도 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신천동 일대 오피스텔 및 주거용 건물에 대한 잠재적 수요.

* 소래초등학교 등 교육 시설 인접.

* 근린생활시설, 공원 등 편의 및 여가 시설 접근성.

상기 내용에도 불구하고, '토지 별도등기'라는 매우 중대한 리스크로 인해 일반적인 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받지 못한다면 투자는 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다.

주변 오피스텔의 시세에 대한 직접적인 정보가 부족하여 정확한 시세 분석은 제한적입니다.

다만, '토지 별도등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 부동산 가치에 심각한 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 철저히 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적으로 이러한 중대한 하자가 있는 물건의 경우, 권리 분석 능력이 있는 투자자나 법률 전문가와의 상담을 통해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

명확한 시세 정보가 부족하고 큰 권리상 하자가 있으므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 50%~70% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 토지 별도등기의 구체적인 내용과 영향력에 대한 심층적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.