나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [4] 경기도 시흥시 신천동 705-29 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 안산지원 2025타경52799 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하남새마을금고

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29, 3층 302호

* 건물명: (건축물대장상 명칭 미기재)

* 층수: 3층 (총 7층 건물 내)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물

* 사용승인일: 2023년 11월 23일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 25.78㎡ (약 7.80평)

* 토지지분: 25.78㎡ (약 7.80평)

* 건물면적: 73.54㎡ (약 22.25평)

* 건물지분: 73.54㎡ (약 22.25평)

* 감정가: 308,000,000원 (삼억팔백만원)

1.4. 매각 대상 및 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 전유부 정보 (302호):

* 전용면적: 73.54㎡ (약 22.25평)

* 이용현황: 오피스텔 (업무시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 (근저당권, 하남새마을금고, 2024-01-04 접수)

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 박기식 (2024-01-04 접수)

* 근저당권공동담보목록: 하남새마을금고 (2024-01-04 접수, 말소기준권리)

* 압류: 부천세무서장 (2025-06-20 접수)

* 임의경매개시결정: 하남새마을금고 (2025-07-09 접수, 수원지방법원 안산지원 2025타경52799)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-09-12 접수)

* 압류: 부천시 (2025-10-10 접수)

* 압류: 시흥시 (2025-11-06 접수)

* 등기부채권 총액: 3,380,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주: 임차인 현황 관련 구체적인 정보는 별도로 명시되지 않았습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 점은 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 기타 권리: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재하므로, 해당 등기의 상세 내용 및 본건과의 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 지역

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4.2. 건물 용도

* 본 건물은 다세대주택 및 오피스텔 용도로 건축되었습니다.

* 해당 호수(302호)는 공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용될 가능성이 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있으므로 반드시 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 (7층 건물)

* 내외벽: 외벽 석재판 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호 알루미늄샷시 등

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주차 정보

* 건축물대장상 12대의 옥내 자주식 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 2층~3층 오피스텔(업무시설)이 실제 주거용으로 사용되고 있는지 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 별도등기 관련

* 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재합니다. 이 부분은 권리관계에 복잡성을 야기할 수 있으므로, 등기사항을 면밀히 검토하고 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

6.3. 접근 제한

* 현장 조사 당시 공동현관 등 출입구 및 주차장에 대한 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 이는 정확한 내부 상태 및 현황 파악에 어려움을 초래할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 본건 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로, 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치하며, 비교적 신축급(2023년 사용승인) 오피스텔이라는 점에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성과 잠재적 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

그러나 대지권 관련 별도 등기, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성, 그리고 현장 접근 제한 등은 본건의 가치를 평가함에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성은 입찰가 산정 시 반드시 반영되어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2023년 사용승인) 건물로, 향후 건물 가치 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 및 다양한 편의시설이 인접하여 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 위험 요소를 충분히 고려한 후 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원 (30,800만원)

* 시세 분석: 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔 또는 다세대주택의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다. (본 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵습니다.)

* 잠재적 리스크 고려: 대지권 관련 별도 등기, 공부와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성, 현장 접근 제한 등의 요인을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 및 추정 시장 가치보다 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 상기 위험 요소들을 충분히 감안하여 230,000,000원 ~ 270,000,000원 (2억 3천만원 ~ 2억 7천만원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.