나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52799 [2] 경기도 시흥시 신천동 705-29 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호 외 11개호(건물 전체)로서,
외벽 : 전면 석재판 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 (탐문사항)
창호 : 알루미늄샷시 등임. (탐문사항)

이용상태

2층~3층 : 오피스텔(업무시설) 4개호
4층~7층: 공동주택(다세대주택) 8개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 폭약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

2층~3층은 공부상 용도가 오피스텔(업무시설)인바, 주거용 여부를 재확인하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 7층(701호, 702호)의 경우 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.
- 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등 접근 및 진입이 금지된 상태임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52799 (2)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하남새마을금고

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-29 2층202호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 202호

* 건물 전체 연면적: 1224㎡ (약 370.2평)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 25.78㎡ (약 7.8평)

* 토지 지분: 25.78㎡ (약 7.8평)

* 건물 면적 (전유 부분): 73.54㎡ (약 22.2평)

* 건물 지분 (전유 부분): 73.54㎡ (약 22.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존: 박기식 (2024-01-04)

* 근저당 (공동담보목록): 하남새마을금고 (채권총액 3,380,000,000원, 말소기준권리) (2024-01-04)

* 압류: 부천세무서장 (2025-06-20)

* 임의경매개시결정: 하남새마을금고 (2,656,841,070원) (2025-07-09)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-09-12)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-09-12)

* 압류: 부천시 (2025-10-10)

* 압류: 시흥시 (2025-11-06)

* 등기부채권 총액: 3,380,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 등기부상 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 있어, 해당 별도등기의 성격 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 경우, 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 있는지 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 주위는 주거용 건물과 함께 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 본건 건물은 2층~3층은 오피스텔(업무시설) 4개호, 4층~7층은 공동주택(다세대주택) 8개호로 구성되어 있습니다.

* 본건(202호)은 2층에 위치한 오피스텔입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 남측 인근에 소래초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 2층~3층 오피스텔은 공부상 용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있습니다. 주거용으로 사용 시 대항력 있는 임차인 발생 가능성 등을 재확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 낙찰자가 토지에 대한 소유권을 취득하지 못하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 7층(701호, 702호)에 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다 (본건(202호)과는 직접적인 관련은 적음).

6.3. 접근 제한

* 현장 조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다. 이는 물건의 내부 상태, 관리 상태, 현황 등을 정확히 파악하는 데 큰 제약이 됩니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 유사 물건 시세

* 본건의 감정평가액은 305,000,000원입니다.

* 해당 지역(시흥시 신천동)에서 본 건과 유사한 면적(전용 73.54㎡) 및 건물 연식(2018년 건축 허가, 2021년 사용 승인 추정)을 가진 오피스텔의 일반적인 매매 시세는 감정가 수준인 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 건물 층수, 향, 내부 상태, 관리 수준 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

7.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 현장 접근 제한, 대지권 토지 상의 별도등기 등 명확한 조사상의 제약 및 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 감정가는 305,000,000원이나, 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 305,000,000원

8. 종합 의견

본건은 시흥시 신천동에 위치한 오피스텔로, 소래초등학교 인근에 자리하여 주거 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 기대됩니다. 그러나 현장 조사가 제한되었고, 특히 대지권 관련 토지에 별도등기가 있다는 점은 중대한 리스크 요인으로 철저한 확인이 필요합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성도 주의 깊게 살펴야 합니다. 이러한 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 혼합된 용도의 건물(오피스텔, 다세대주택)로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 학교 및 생활 편의시설과 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 리스크 요인에 대한 명확한 파악과 해소 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.