나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3922 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "우산동행정복지센터"북측 인근에 위치한 우산동청암더스위트2차 제5층 제501호 [일련번호 가)], 제9층 제902호 [일련번호 나)]로서, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 후면 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제5층 제501호 [일련번호 가)], 제9층 제902호 [일련번호 나)]로서, 외벽 : 돌붙임 및 세멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가), 나) 아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

2.

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경3922 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 5층501호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제5층 제501호

* 토지면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준이며, 분양면적은 별도 확인 필요

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

2.

1.3. 감정가 정보

2.

* 감정가: 397,000,000원

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "우산동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.

2.2. 교통 여건

2.

* 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 도로 접근성

2.

* 북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

* 말소기준권리: 광주새마을금고 근저당 (접수일자: 2025-02-28, 채권금액: 220,000,000원).

2.

3.2. 주요 권리 내역

2.

* 주요 권리로는 광주어룡신용협동조합 근저당 (채권금액: 72,000,000원, 접수일자: 2025-03-10) 및 광주새마을금고의 임의경매 개시결정 (채권금액: 423,317,070원, 접수일자: 2026-04-24)이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 292,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 조

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-01-03

* 확정일자: 2026-02-11

* 배당신고일자: 2026-07-13

* 대항력: 있음

* 비고:

2.

3.4. 인수되는 권리

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인 조 은 대항력이 있으나, 본 경매물건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 이는 법원 자료에 근거한 분석입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

2.

* 본건 인근에는 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 우산동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

2.

4.2. 지역 상권 특성

2.

* 행정복지센터 인근에 위치하여 관공서 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 아파트 단지가 배후 수요를 제공합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의 시설

2.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육 시설

2.

* (정보 부족. 주변 학교 등은 추가 조사 필요)

2.

5.3. 의료 시설

2.

* (정보 부족. 주변 병원 등은 추가 조사 필요)

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관계 리스크

2.

* 본건의 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 조 의 경우, 대항력이 있으나 '인수 보증금 합계'가 0원으로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로 분석됩니다. 하지만, 임차인과의 법률적 관계, 배당 결과 등에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

2.

6.2. 임차인 관련 리스크

2.

* 임차인 조 은 대항력이 있으나 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 임차인과의 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 임차인 외 다른 점유자가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

6.3. 주변 환경 리스크

2.

* (현재 제공된 정보로는 특이사항 없음. 혐오시설 관련 추가 조사 필요)

2.

7. 종합 의견

2.

본 경매물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 아파트로, 행정복지센터 인근에 자리하고 있어 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준이며, 건물 상태는 일반적인 아파트 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 조 이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 주요 장점이자 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 비교적 안정적인 주거 지역 내 위치.

* '인수 보증금 합계 0원'으로 낙찰자에게 추가적인 보증금 인수 부담이 없음.

* 주변 시세(약 3.8억원 ~ 4.2억원) 및 감정가(3.97억원)를 고려하여 적정 수준의 입찰가를 책정한다면 시세 차익 가능성 고려.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본건의 감정가는 397,000,000원입니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원이므로 이를 제외한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시세 및 향후 시장 전망, 본건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* (참고: 현재 시점의 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 방문을 통해 결정되어야 하며, 본 정보만으로는 확정적인 가격 제시가 어렵습니다. 통상적으로 감정가 근방에서 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.)

* 예상 입찰가 범위 (추정): 390,000,000원 ~ 410,000,000원 (시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동 가능).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.