나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31284 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등인 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 제10층 제1021호로서, 외벽: 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호; 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복3차로,남측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 11월 8일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임6011,임차보증금 금181,400,000원, 차임 월 금110,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 10층 1021호

1.2. 면적

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

234,000,000원

1.4. 물건종별

오피스텔

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 채권자

주OOOOOOO (확인 결과, 주택도시보증공사로 추정됨)

1.8. 사건번호

광주지방법원 2026타경31284 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 숙박시설, 상가 등 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다. 북측으로 왕복 5차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 내 제10층 제1021호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 주요 도로에 접해 있으며, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (접수 2022-09-16)

* 근저당권: 우리은행 (말소기준권리, 2022-09-16, 56,520,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 주택임차권: 손성철 (배당신고 2024-11-12, 전입/확정 2022-12-20, 보증금 181,400,000원) - 대항력 없음

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수 2026-04-23, 181,400,000원) - 본 경매의 개시채권자

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(손성철)

* 보증금: 181,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-20

* 확정일자: 2022-12-20

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항전부증명서상 2024년 11월 8일 광주지방법원의 임차권등기명령(2024카임6011)이 등재되어 있어 입찰 시 유의가 필요합니다.

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차권등기명령으로 인한 채권자의 권리 행사 여부 확인 필요)

3.4. 말소기준권리

을1. 근저당권 (우리은행, 2022-09-16)

3.5. 총 권리분석

말소기준권리보다 늦은 주택임차권(을2) 및 강제경매(갑2)가 존재하나, 임차인의 대항력이 없어 임차인은 보증금 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 즉, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

광주역 인근으로 다양한 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 밀집한 상업업무지대입니다. 단지 내 상가 및 1분 거리에 편의점, 카페 등이 있으며, 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목, NC백화점 등이 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

4.2. 잠재적 가치

광주역세권 개발 계획과 연계하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가, 편의점, 카페, 신안동 먹자골목, NC백화점 등이 근거리에 위치하여 쇼핑 및 외식 등 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 도로망이 구축되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

5.3. 기타

광주역 인근은 교통의 요지로, 광주기아챔피언스필드, 전남대, 롯데백화점, 홈플러스 등 주요 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 손성철(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 임차권등기명령이 등재되어 있어 경매 진행 및 입찰 시 유의해야 합니다. 채권자가 주택도시보증공사라는 점을 감안할 때, 임대차 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후도

2022년 9월에 입주한 신축 건물로, 현재로서는 별다른 노후 관련 이슈는 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 탐색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 신축 건물이며 주변 상권이 발달해 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차권등기명령이 등재된 임차인이 존재하므로, 명도 및 임대차 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주역 초역세권으로 광주 시내 접근성 탁월

* 편리한 생활 환경: 다양한 편의시설 및 상업시설 인접

* 신축 건물: 2022년 9월 준공으로 깔끔한 상태 유지

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 공실률 낮을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 234,000,000원입니다.

본 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정이 어렵습니다.

다만, 주변 오피스텔의 시세 및 경매 물건의 입찰가 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 181,400,000원에 대한 명도 가능성 및 향후 시세 변동 등을 감안하여 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 대략 198,900,000원 ~ 222,300,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 명도 및 임대차 관련 리스크를 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.