나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30063 [1] 전북특별자치도 남원시 월락동 641 호반리젠시빌 104동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서강 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 월락동 소재 "한빛중학교" 남측 인근에 위치하며 인근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 아스팔트슁글지붕 15층중 제7층 제704호로서 외벽:몰탈위페인틍 등 마감 내벽:벽지 및 타일등 마감 창호:샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 개설되어 있는 아스팔트 포장도로에 접해있으며 이를 통해 남원시 및 타 시군구로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-07-21), 지구단위계획구역(2026-04-30), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(월락동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남원지원 2026타경30063 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 월락동 641 호반리젠시빌 104동 7층 704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 231,000,000원

* 면적:

* 전용면적: 82.51㎡ (약 24.9평). (분양면적은 별도 명시되지 않음)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 회OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 남원시 월락동 641번지 호반리젠시빌 104동 7층 704호. "한빛중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본 물건이 속한 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이를 통해 남원시 내외로의 이동이 용이합니다.

* 도로: 물건 소재지는 북서측으로 폭 10~15m 이상의 아스팔트 포장도로에 직접 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 8월 21일자 한국주택금융공사 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (임대 관계 미상)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: "한빛중학교" 등 교육 시설과 아파트 단지들이 밀집하여 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용도 편리합니다.

* 단지 정보: 본 물건이 속한 호반리젠시빌 아파트는 2001년 4월에 준공되었으며, 총 4개 동, 442세대로 이루어져 있습니다.

* 혐오시설 및 규제: 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 제한), 공장설립제한지역, 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한) 등의 규제가 존재하므로, 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕 구조이며, 15층 건물 중 7층에 위치한 아파트입니다.

* 마감 및 설비: 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 운영되고 있습니다.

* 주차: 총 455대의 주차 공간(지상 3대, 지하 16대)이 확보되어 있어 세대당 1.03대의 주차 비율을 보입니다.

* 교육 환경: "한빛중학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상의 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역(절대금지), 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 제한), 공장설립제한지역, 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한) 등 여러 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2001년 준공된 건물로 약 25년차의 연식을 가지고 있어, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 요구되는 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남원시 월락동에 위치한 호반리젠시빌 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태로 판단되며, 매각 후 소유권 확보에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물 노후도와 토지이용계획 상의 여러 규제, 그리고 임대 관계 미상의 점은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석 면에서 안정적입니다.

* 지역 내 입지: 남원시 중심지 인근의 잘 갖추어진 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 연식에 따른 향후 리모델링 또는 재건축 시의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가: 2026년 3월 3층이 21,000만원, 6월 2층이 21,500만원, 6월 6층이 22,000만원 등 82.51㎡ 면적 기준으로 21,000만원에서 22,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건은 7층으로, 최근 거래된 6층(22,000만원)보다 높은 층에 해당하여 층수 이점이 있습니다.

* 감정가는 23,100만원으로, 최근 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 고려 사항: 최근 최고 실거래가(22,000만원)와 본 물건의 7층이라는 층수 이점, 그리고 감정가(23,100만원)를 종합적으로 고려하여, 시장 경쟁력을 확보할 수 있는 입찰가를 산정합니다.

* 본 물건의 적정 예상 입찰가는 22,200만원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.