나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3492 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 2039-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2023.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 ‘논공읍행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주택, 소규모 점포, 관공서, 전, 답 등의 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '도로'로 이용중임. 일련번호(2),(3): 인접필지와 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, '주거용건부지' 로 이용중임. 일련번호(4): 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건이 도로임. 일련번호(2),(3): 본건 북측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(4): 본건 북동측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 4미터, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(4): 제2종일반주거지역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: ㉠본건 일련번호(1)~(4) 토지는 '대구광역시 달성군 공보 제2025-1612호(2025.09.22)' 공고 된 '논공읍 금포1지구 지적재조사사업'에 해당하는 토지로서 기준시점 현재 '토지이용계 획확인원' 발급이 불가하여 용도지역의 확인이 어려워 '2026년 해당토지의 개별공시지가 용도지역'을 기준으로 감정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. ㉡본건 일련번호(2),(3)은 2필지 일단의 주거용 건부지로 이용하고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하 다고 인정되어 일단지로 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) 목조세멘기와지붕 단층 건으로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, - 창호: 섀시창 및 목조창임. 일련번호(나) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서, - 외벽: 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, - 창호: 섀시창임. 일련번호(다) 세멘블록조 슬래브지붕 단층 건으로서, - 외벽·내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 바닥: 타일 등 마감, - 창호: 섀시창임. 일련번호(라) 세멘블록조 스레트지붕 단층 건으로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, - 창호: 섀시창임.

이용상태

일련번호(가),(나),(라): 주택 등으로 이용중임. 일련번호(다): 부속사(창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있으며, 일련번호(가),(나),(라)는 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물(㉠~㉦)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 소유권 및 일괄 매각여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호(라) 건물은 공부상 면적 '79.4㎡'로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 실측사정 한 결과 면적이 '64㎡'이며, 구조, 이용상황 등을 고려할 때 물적 동일성이 인정되는 바, 본건 의 평가목적 등을 고려하여 실측기준으로 사정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 일련번호(나) 옥상에 후첨 '사진용지'와' 같이 분리가능한 태양광설비 설치 되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
해당 토지들은 대구광역시 달성군 공보 제2025-1612호(2025.09.22.) 공고된 '논공읍 금포1지구 지적재조사사업'에 해당하는 토지로서 기준시점 현재 '토지이용계획확인원'발급이 불가하여 용도지역의 확인이 어려워 '2026년 해당토지의 개별공시지가 용도지역'을 기준으로 감정평가
건물은 공부상 면적 79.4㎡로 등재되어 있으나 기준시점 현재 실측사정 한 결과 면적이 64㎡이며, 구조, 이용상황 등을 고려시 물적 동일성이 인정되는 바, 본건의 평가목적 등을 고려하여 실측기준으로 사정평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3492 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 2039-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 315,943,700 원

* 토지면적: 390.90㎡ (약 118.25 평)

* 건물면적: 공부상 79.40㎡ (약 24.02 평) / 실측 64㎡ (약 19.36 평)

* 건물 제시외면적: 36.00㎡ (약 10.89 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 백OO

* 특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 (단, 등기부상 소멸 예정)

2. 입지조건

* 본건은 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 ‘논공읍행정복지센터’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 주택, 소규모 점포, 관공서, 전, 답 등의 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지 일련번호(1)는 '도로'로 이용 중이며, 일련번호(2),(3),(4)는 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 토지들은 북측 및 북동측으로 폭 약 4~7미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이합니다.

* 용도지역은 제2종일반주거지역으로 확인됩니다.

3. 권리분석

* 본 경매물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2026년 4월 20일 접수된 백정희 신청 임의경매(갑5, 건물 갑4)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

* 법정지상권 관련하여 특이사항에 언급되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상에는 지상권 개요가 '해당사항없음'으로 기재되어 있어, 매각 후 법정지상권이 성립되어 인수될 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나정복

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1988년 7월 7일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 1988년부터 거주하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, '대항력 있음'으로 표기된 점과 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'이라는 기재가 상반될 수 있으므로, 입찰 전 법원 문서를 통해 정확한 권리 소멸 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 본건은 논공읍행정복지센터 인근의 주거 및 농경지 혼합 지역에 위치합니다.

* 인근에 소규모 점포 및 관공서가 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추어진 지역입니다.

* 전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 상권의 변화가 예상됩니다.

* 제공된 주변 시세 관련 JSON 데이터가 없어 상세한 상권 분석 및 시세 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 간선도로 접근 용이 (보통 수준).

* 편의시설: 논공읍행정복지센터 등 관공서 인접, 소규모 점포 이용 가능.

* 교육시설: 별도 정보 없음 (다만, 주거지역 내 위치).

* 제가 접근할 수 있는 정보의 한계로 인해, 주변 혐오시설 존재 여부는 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 대장상 면적(79.40㎡)과 실측 면적(64㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관련 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있으나, 물건 명세서 상 물적 동일성이 인정되어 실측 기준으로 평가되었습니다.

* 대항력 있는 임차인(나정복)의 존재. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'이라는 표기는 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 재조사 사업에 해당하는 토지로, 현재 '토지이용계획확인원' 발급이 불가하며 2026년 개별공시지가 용도지역을 기준으로 감정평가되었습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 확인 등에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 부동산 정보상 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되었으나, 등기부상 및 관련 서류상으로는 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 실제 성립 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (현재로서는 소멸될 가능성이 높음)

* 건물 제시외 건물(36.00㎡)이 포함되어 있어, 관리 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 특수물건입니다.

* 주거용 건물과 대지가 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음' 표기와 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 기재 간의 불일치 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

* 법정지상권 관련 언급이 있으나, 현재로서는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 계획 확인의 어려움, 공부상 건물 면적과 실측 면적 차이 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

* 전반적으로 권리 분석 및 현장 확인이 철저히 이루어진다면, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매를 통한 취득으로, 향후 재산권 행사에 있어 명확한 지분 정리가 가능합니다.

* 실측 면적이 공부상 면적보다 작은 점은 단점이나, 감정가가 실측 기준 또는 개별공시지가 기준으로 책정되어 있어 가격 왜곡 가능성은 낮습니다.

* 주거지역 내 위치하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 건물 활용 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 315,943,700 원입니다.

* 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 본건의 예상 입찰가를 산출하기 위한 주변 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정밀한 분석이 어렵습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 물건의 특수성(대항력 있는 임차인, 면적 차이, 토지 재조사 사업 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (약 284,349,330원 ~ 331,740,870원)

* 입찰 전 반드시 권리관계, 현장 상태, 주변 시세 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.