나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3483 [1] 대구광역시 서구 내당동 1027-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 "대성초등학교" 남측 인근에 위치하는 토지로 주 변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있는 기존주택지대 임.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 불가하고 인근대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 주거용 토지로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건(주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측 노폭 약 2M의 진입로로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대성초등학교), 주거환경개선 지구임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층건으로서, - 외벽 : 세멘몰탈위페인트 및 치장타일 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시2중창호임.

이용상태

본건 1층 및 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3483 (1)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 위치 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 서구 내당동 1027-32

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

토지지분: 46.5㎡ (약 14.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 130.54㎡ (약 39.49평)

건물지분: 65.27㎡ (약 19.75평)

건물 제시외면적: 8.50㎡

건축연도: 1993년 (1993.08.19 사용승인)

건물구조: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 69,369,800원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 50%, 건물 50%)

일괄매각: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대구광역시 서구 내당동 소재 "대성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근은 불가하며, 인근 대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 주거용 토지로서 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북동측 노폭 약 2M의 진입로로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대성초등학교), 주거환경개선지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 삼성카드주식회사 가압류 (2025.08.19 접수, 46,687,082원)

등기부 채권 총액: 85,899,929원

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 삼성카드주식회사 가압류 (2025.08.19 접수, 46,687,082원)

등기부 채권 총액: 85,899,929원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김옥연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-11-21

대항력: 있음

비고: 임대관계 등은 미상이며, 금액이 미상인 보증금/차임이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

일반적으로 강제경매의 경우, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없다면 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 제시된 정보상 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대구 서구 내당동 지역은 기존 주택지대로, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 대구 서구 지역은 일부 보도된 바와 같이 생활폐기물처리시설, 하수처리장 등 환경기초시설이 밀집하여 악취 및 환경 문제에 대한 주민들의 우려가 제기되는 지역입니다. 본 물건의 정확한 위치와 이러한 시설과의 거리를 추가적으로 확인하여 환경적 리스크를 평가할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설 및 시장이 인근에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 교육시설

대구대성초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 환경은 양호한 편입니다. 본 물건은 대성초등학교의 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(김옥연)이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 인수해야 할 보증금이 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, 명도 과정이나 법률적인 해석에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 처리되었더라도, 실제 명도 시 적극적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 공유자 우선매수 관련 리스크

본 건은 공유자 우선매수 신고가 되어 있으며, 해당 권리는 1회로 제한됩니다. 이는 경매 절차에서 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 그 가격으로 우선 매수할 수 있다는 의미입니다. 이로 인해 낙찰이 유찰되거나, 원하는 가격에 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

6.3. 지분 매각 및 주거환경개선지구 리스크

지분 매각으로 인해 향후 건물 및 토지 이용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이는 재산권 행사나 처분에 있어 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 시기가 불확실할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 내당동에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다. 하지만 대구 서구 지역의 환경적 이슈와, 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각이라는 특수성이 잠재적 리스크로 작용합니다. 감정가 대비 시세는 추가 분석이 필요하며, 특히 지분 매각과 임차인 존재로 인한 명도 및 권리 관계 복잡성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 재개발 시 잠재적 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 감정평가액 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 가능성을 탐색할 수 있습니다. (단, 시세 조사는 반드시 최신 자료를 바탕으로 추가 진행 필요)

* 현재 명확하게 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,369,800원이며, 토지 및 건물 지분(각 50%) 매각 대상입니다. 따라서 지분만의 감정가는 약 34,684,900원으로 산정할 수 있습니다.

최근 매매 사례를 분석하면 다음과 같습니다.

* 81.56㎡ (약 24.67평) 다세대주택이 2026년 3월 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 567만원)

* 74.38㎡ (약 22.50평) 다세대주택이 2026년 5월 152,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 676만원)

* 40.95㎡ (약 12.39평) 연립다세대주택이 2026년 7월 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 807만원)

본건의 매각 대상인 지분은 건물의 경우 65.27㎡ (약 19.75평)입니다. 상기 최근 매매 사례의 평당 가격을 적용해 볼 때, 지분 전체의 시세가 100,000,000원에서 150,000,000원 이상으로 추정됩니다.

그러나 이는 전체 부동산의 시장 가치이며, 본건은 지분 매각이라는 점에서 복잡성과 리스크가 따릅니다. 특히 대항력 있는 임차인(보증금 미상), 공유자 우선매수권 행사 가능성, 명도 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단했을 때, 감정가(지분 약 3470만원)보다는 훨씬 높은 시장 가치를 가질 것으로 예상되나, 지분 매각의 리스크를 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 명도 및 공유자 관련 문제 해결 가능성과 비용을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

최종 목표 입찰가는 60,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.