나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10188 [1] 경상북도 경주시 시래동 1005-1 2층상가1호 근린상가 경매

경상북도 경주시 구매두림길 48, 2층상가1호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10188(경주지원 경매1계). 감정가 150,000,000원, 최저가 105,000,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10188 [1]
소재지	경상북도 경주시 시래동 1005-1 2층상가1호
도로명주소	경상북도 경주시 구매두림길 48, 2층상가1호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.03
관할법원	경주지원 경매1계 (770-4361)
이용제한	상대보호구역, 제2종일반주거지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 고도지구

경상북도 경주시 시래동 1005-1 2층상가1호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	123.98㎡ (37.50평)
건물면적	228.81㎡ (69.22평)

금액

감정가	150,000,000원
최저가	105,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	10,500,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.06	150,000,000원	유찰
2차	2026.11.03	105,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 시래동 소재 &quot;불국중학교&quot; 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 토지까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층상가1호 구분건물로서, (사용승인일 : 2013.07.15) 외 벽 : 화강석 등 마감 내 벽 : 시멘몰탈 등 마감 바 닥 : 시멘콘크리트 등 마감 창 호 : 샷시 창호임. [참고: 현재 건물 내부 조사 불가하여 종전 평가선례 등을 참조하였음]
이용상태: 본건은 공부상 용도는 &quot;의원&quot;이나 현재 상가 건물 1층 출입구부터 폐쇄 상태로 2층상가1호에 접근할 수 없어 확인 불가함
설비내역: -
토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 토지는 북서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(2020-12-28)(36m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(불국중학교).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): ① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2026타경10188 (1)

소재지: 경상북도 경주시 시래동 1005-1 2층상가1호

용도: 근린상가

감정가: 150,000,000원

토지면적: 123.98㎡ (약 37.50평)

건물면적: 228.81㎡ (약 69.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층상가1호

사용승인일: 2013년 07월 15일

건축물대장상 주용도: 업무시설 (현황: 공부상 용도는 "의원"이나 현재 건물 내부 조사 불가)

4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(2020-12-28)(36m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(불국중학교)

5. 등기부 현황 (집합건물)

소유권보존: 2013-07-30 (이그린주식회사)

소유권이전: 2021-05-28 (주식회사스타디앤시)

근저당권 (말소기준권리): 2021-05-28 (주식회사새마을금고자산관리회사, 147,000,000원)

압류: 2023-04-05 (경주세무서장)

임의경매개시결정: 2026-04-24 (주식회사새마을금고자산관리회사, 136,491,765원)

압류: 2026-05-11 (경주시)

등기부채권 총액: 147,000,000원

6. 입지조건

7. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 시래동 소재 "불국중학교" 북서측 인근에 위치함

부근 일대는 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

8. 교통상황

본건 토지까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨

9. 주변 시설 (생활정보 및 상권분석 연계)

* 주요 시설: 불국중학교 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 밀집 지역

* 편의 시설: 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 가깝게 위치

* 교통 편의성: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 판단됨 (인근 버스 정류장 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 상권 형성 지역임을 고려)

10. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 고도지구: 36m 이하 (2020-12-28 지정)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만) 접함

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(불국중학교)

11. 권리분석

12. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사신화

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-31

* 대항력: 있음

* 비고: 주 (신화). 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수될 수 있습니다.

13. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (2021-05-28, 147,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

14. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 주식회사신화 (보증금 0원 인수)

15. 총 채무액 (등기부 기준)

* 147,000,000원

16. 상권분석

17. 지역적 특성

* 불국중학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역

* 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편

18. 건물 이용 상태

* 공부상 용도는 "의원"이나, 현재 건물 1층 출입구가 폐쇄되어 2층 상가 1호로 접근이 불가능하여 이용 상태 확인 불가

* 부동산 임의경매로 인한 매각이며, 현재 건물 내부 조사가 불가능한 상황

19. 상권 활성화 요인

* 주거 지역 및 학교 인근에 위치하여 잠재적 수요층 존재 가능성

20. 상권 저해 요인

* 건물 접근성의 제약 (1층 출입구 폐쇄)으로 인한 현재 상가 이용 불가 상태

* 구체적인 상가 내부 상황 및 임대 가능 여부 확인 불가

21. 생활정보

22. 주변 인프라

* "불국중학교"가 인근에 위치

* 주거 단지가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 (마트, 편의점 등) 이용이 편리함

23. 잠재적 리스크

24. 대항력 있는 임차인

* 주식회사신화 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원임.

* 보증금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 관련 법률 검토 필요.

25. 건물 내부 접근 불가

* 현재 1층 출입구 폐쇄로 인해 건물 내부 조사 및 이용 상태 확인이 불가능함.

* 이로 인해 건물의 정확한 현황, 내부 설비 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어려움.

26. 토지이용계획 제한

* 고도지구 (36m 이하) 지정으로 인해 향후 건축물의 신축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있음

* 상대보호구역(불국중학교)으로 지정되어 교육 환경 보호 관련 규제 적용 가능성

27. 혐오시설 및 기타 위험 요소

* 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

* 다만, 경북 지역의 거주시설에서 발생한 범죄 관련 기사가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음

28. 종합 의견

29. 물건 개요

* 본건은 경상북도 경주시 시래동 소재 근린상가 건물로, 불국중학교 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물은 2013년 사용승인된 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 2층 상가 1호입니다.

* 현재 1층 출입구가 폐쇄되어 내부 접근이 불가능한 상태이며, 정확한 이용 현황 파악이 어렵습니다.

30. 주요 특징

* 대항력 있는 임차인 (주식회사신화)이 존재하며, 보증금은 0원입니다.

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 임차인은 없으나, 대항력 있는 임차인은 인수 대상이 될 수 있습니다.

31. 잠재적 가치

* 주거 지역 및 학교 인근에 위치하여 상권으로서의 잠재력은 있으나, 현재의 접근 불가 문제가 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이용 상태 확인 후 명도 절차 진행 및 내부 수리를 통해 정상적인 상가로 활용이 가능하다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

32. 투자 포인트

33. 접근성 확보 가능성

* 1층 출입구 폐쇄로 인한 접근 불가 상태가 해결된다면, 건물의 정상적인 이용이 가능해질 것입니다.

* 이는 향후 임대 수익 창출 및 재매각 시 가치 상승의 중요한 요소가 될 수 있습니다.

34. 합리적인 권리관계

* 말소기준권리보다 선순위인 인수 대상 권리 (대항력 있는 임차인의 보증금)가 0원이므로, 권리 관계상 큰 부담은 없습니다.

* 단, 임차인 명도 관련 법률 검토는 필요합니다.

35. 미래 가치 상승 잠재력

* 향후 건물 접근성 문제 해결 및 내부 수리 완료 시, 주변 상권과 연계하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건축물 자체의 노후도가 높지 않아 (2013년 사용승인), 기본적인 관리만으로도 장기적인 활용이 가능합니다.

36. 예상 입찰가

37. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가: 150,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 건물 접근 불가 및 내부 확인 불가 리스크 고려

* 대항력 있는 임차인 명도 관련 비용 및 시간 고려

* 건물 내부 수리 및 리모델링 비용 예상

* 향후 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 고려

* 현재 건물의 이용 상태 (공부상 의원, 실제 확인 불가) 및 향후 용도 변경 가능성 고려

38. 권고 입찰가 범위

* 상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 105,000,000원 ~ 127,500,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

* 단, 현장 방문을 통해 건물 내부 상태를 직접 확인하고, 명도 가능성 및 예상 수리 비용을 구체적으로 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보