나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50800 [1] 경기도 광주시 능평동 131-179 훼미리타운 106동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하는 "능평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편 입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지하 1층/지상 4층 건 중 제지1층 제비02호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8M 내외, 동측으로 6M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 성남지원 2026타경50800 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세 분석한 결과입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50800 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 131-179 훼미리타운 106동 지1층비02호 (신규 도로명 주소: 경기도 광주시 오포로171번길 17-55)

용도: 다세대주택

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

토지지분: 48㎡ (약 14.52평)

건물면적: 80.12㎡ (약 24.24평)

건물지분: 80.12㎡ (약 24.24평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, "능평초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존 (2015-08-12): 김동군

* 소유권이전 (2015-10-30): 공만례

* 소유권이전 (2021-05-31): 신홍철 (매매)

* 주택임차권 (2023-07-25, 을5): 이진산 (보증금 150,000,000원, 인수)

* 압류 (2023-02-02, 갑5): 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 압류 (2025-04-14, 갑7): 익산시 (말소)

* 강제경매 (2026-04-21, 갑8): 주택도시보증공사 (채권액 150,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 150,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 이진산 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-04-08

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기가 되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리(국민건강보험공단 압류)보다 선순위에 있는 주택임차인 이진산 씨가 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 150,000,000원은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일 거래: 경기 광주시 능평동 소재 53.84㎡ 빌라 (포레스빌) 160,000,000원

* 2026년 5월 9일 거래: 경기 광주시 능평동 소재 59.96㎡ 빌라 (두루미인3차) 164,000,000원

* 2026년 5월 5일 거래: 경기 광주시 능평동 소재 52.3㎡ 빌라 (필하우스) 247,000,000원

본건의 건물 면적(80.12㎡)은 비교 대상 매물보다 넓은 편이며, 인근 유사 면적 빌라의 거래 사례를 볼 때, 약 2.7억 ~ 2.9억원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 능평초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변은 아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이진산)의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

6.2. 토지이용 제한

본건이 속한 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 다세대주택으로, 능평초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실투자 금액을 증가시키는 요인이 되므로, 입찰 전 반드시 고려해야 합니다. 주변 유사 면적 빌라의 최근 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(194,000,000원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 전용 면적

본건은 80.12㎡ (약 24.24평)의 비교적 넓은 전용 면적을 갖추고 있어, 동일 단지 내 다른 호실이나 주변 유사 건물의 작은 면적 대비 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 주거 선호 지역

능평동은 신흥 주거 지역으로 발전하고 있으며, 생활 인프라가 점진적으로 개선되고 있어 장기적인 관점에서 주거 가치가 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가치 추정

주변 다세대주택의 최근 실거래가와 본건의 넓은 면적(80.12㎡)을 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 225,000,000원으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 시장 가치에서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

시장 가치: 225,000,000원

인수 보증금: 150,000,000원

예상 입찰가: 225,000,000원 - 150,000,000원 = 75,000,000원

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 매수인의 총 실투자 금액이 약 225,000,000원(입찰가 7500만원 + 인수 보증금 15000만원)이 되는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.