나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30877 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 702동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "신양초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 17층 건물 내 제12층 제1203호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(양곡택지개발사업[실시계획승인일(건교부고시 제479호(2005.01.05))])<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30877 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 702동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 349,000,000원

토지면적: 60.77㎡ (약 18.39평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 명시된 특이사항 없음.

주의사항: 명시된 주의사항 없음.

특수물건정보: 명시된 특수물건정보 없음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "신양초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(신양초, 양원고, 한강유치원), 절대보호구역(한강유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(양곡택지개발사업), 하수처리구역, 토지거래허가구역(외국인 등 특정 대상자 대상, 26.8.25까지) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을8)이 말소기준권리임.

* 등기부 요약:

* 매매로 인한 소유권 이전 기록이 확인됨.

* 말소기준권리인 한국자산관리공사 근저당 외 중소기업은행 근저당이 존재했으나 모두 말소 예정임.

* 현대카드, 롯데카드, 하나카드, 엔에이치농협캐피탈의 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정임.

* 본 경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정임.

* 총 채권액: 말소될 등기부채권 총액은 396,619,129원임.

* 임차인 현황: 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 김포시 양촌읍 양곡리는 택지개발사업이 완료된 지역으로, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있음.

* 인근에 신양초등학교, 양원고등학교, 한강유치원 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설 또한 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 판단됨.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 84.92㎡ 면적의 아파트가 2026년 3월 3억 1,800만원, 7월 2억 9,500만원 ~ 2억 7,000만원 선에서 거래된 것으로 보아, 해당 지역의 부동산 가치는 안정적으로 유지되고 있거나 소폭 상승 중인 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 김포한강 신원 아침도시 고다니마을

* 주소: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316

* 관리사무소 연락처: 031-982-0750

* 입주년도: 2010년 7월 9일 (사용승인일)

* 단지 구성: 총 6개동, 380세대 규모의 아파트 단지임.

* 주차: 총 426대 (지하 426대, 지상 4대 - 제공된 JSON에서는 세부 주차 대수 합계에 일부 상이하나, 건축물대장상 총 주차 대수는 426대로 확인됨.)

* 최고/최저층: 최고 19층, 최저 1층 (702동 최고층 17층)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

* 전기차 충전기: 지하에 22대 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* "특이사항", "주의사항", "특수물건정보"란에 명시된 특이사항은 없음.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재함. 특히 토지거래허가구역 지정은 특정 조건(외국인 등)에서 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매수자의 자격 및 거래 방식에 따라 추가 확인이 필요함. (해당 지역이 2026년 8월 25일까지 지정 기간임)

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요함. (다만, 양촌읍 학운리 일부 지역에서 자원회수센터(광역소각장) 조성에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본건과는 거리가 있음.)

* 임대 관계가 미상으로, 내부 이용 상태 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인 문제는 없어 보임.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 최근 거래 사례를 통해 시세가 형성되어 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 명확한 경매 물건으로 판단됨.

* 다양한 토지 이용 제한이 있으나, 공동주택 용도로 이미 개발되어 있어 직접적인 건축이나 이용에 큰 제약은 없을 것으로 보임.

* 임차인 관련 문제는 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 크게 부각되지 않을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 양호한 주거 환경 및 편의 시설 보유.

* 김포시 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 안정적인 시세 형성 추세.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 10층 84.92㎡: 318,000,000원

* 2026년 7월 11층 84.92㎡: 295,000,000원

* 2026년 7월 4층 84.98㎡: 270,000,000원

* 감정가: 349,000,000원

* 최근 시세 평균 (84.92㎡ 기준): 약 294,333,333원 (270,000,000원, 295,000,000원, 318,000,000원 평균)

* 감정가는 최근 시세보다 높게 책정되어 있으나, 최근 거래된 가격들을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 본건은 12층으로, 최근 거래된 10층, 11층, 4층 사례를 종합적으로 고려할 때, 시세 중간값 또는 약간 상회하는 가격으로 판단됨.

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가 비용은 없음.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 조정이 필요함. (본 보고서는 가격 산정의 참고 자료로만 활용해야 하며, 실제 입찰가는 개별적인 판단하에 결정해야 함.)

작성일: 2026년 9월 16일

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.