나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30903 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 5층 2동 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 춘의동 소재 '춘의역(7호선)"동측 인근에 위치하며, 주위는 대로 변(길주로변)으로 북측 로변은 상가가 주를 이루는 노선상가지대로 이루어져있으며 남측 후면은 시가지주변 공장지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 춘의역이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임

건물의 구조

.철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내의 제2동 502호로서, (사용승인 : 2020.11.13.) 외벽 : 세멘몰탈위페인트 및 화강석붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30903 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 5층 2동 502호

용도: 오피스텔

감정가: 427,000,000원

토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.0593㎡ (약 5.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.80㎡ (약 19.60평)

건물지분: 64.8019㎡ (약 19.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

2.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 제2동 502호

사용승인일: 2020년 11월 13일

최근 매매 사례 분석:

최근 2024년 4월 9일, 12층 물건이 430,000,000원에 거래되었습니다.

최근 2024년 2월 1일, 8층 물건이 440,000,000원에 거래되었습니다.

최근 2024년 2월 19일, 6층 물건이 440,000,000원에 거래되었습니다.

현 시세는 약 430,000,000원 ~ 440,000,000원 수준으로 파악됩니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 춘의동에 위치하며, 지하철 7호선 '춘의역' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

북측으로는 대로변(길주로변)을 따라 상가가 밀집한 노선상가지대가 형성되어 있으며, 남측 후면으로는 시가지 주변 공장지대가 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 50미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 좋습니다.

3.4. 주변 시설 및 혐오시설 검토

춘의역 역세권이며, 길주로변 상업지역과 인접하여 편의시설 이용이 용이합니다. 남측 후면에 공장지대가 형성되어 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 영향은 파악되지 않습니다. 다만, 공장지대 인접에 따른 소음, 먼지 등의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 오피스텔로서 외국인 등 토지거래허가구역 대상(단독,다가구,아파트,연립,다세대)에 해당되는지 여부 및 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 확인해야 합니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 반환 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 19일

* 확정일자: 2021년 6월 21일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있어, 임차보증금 330,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4.3. 등기부 요약 및 권리분석

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2025년 8월 25일, 갑7)

* 선순위 권리: 주택임차권 (임현정, 2023년 11월 22일, 을1)

* 분석: 임차인의 주택임차권(을1)은 말소기준권리(갑7)보다 선순위이므로, 경매 절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 낙찰자 인수 가능성을 시사합니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 말소될 권리에 대한 것으로 해석됩니다.

5. 상권분석

본 물건은 7호선 춘의역 인근에 위치하며, 대로변 상가지대와 공장지대가 혼재하는 지역입니다.

대로변 상가지대는 유동인구가 비교적 많아 일반적인 상업시설의 기능을 할 수 있습니다. 하지만 남측 후면의 공장지대 특성상, 일반적인 오피스텔의 주거/업무 환경보다는 소음이나 산업 활동의 영향을 받을 수 있습니다. 주변 상권은 오피스텔 이용객 및 공장 근무자 등을 대상으로 형성될 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 춘의역 도보 이용 가능, 버스 노선 다수 운행

* 편의시설: 대로변 상가지대 인접으로 기본적인 편의시설 이용 가능 (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육: 인근 학교 정보는 제공되지 않음

* 환경: 공장지대가 인접하여 쾌적성은 다소 떨어질 수 있으나, 역세권 입지이점을 가집니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 미회수 위험: 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 330,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 현재 감정가 및 최근 매매가 수준으로는 보증금 전액 변제가 어려울 수 있어, 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 관련 규제: 오피스텔의 경우 해당 구역 지정 대상에서 제외될 가능성이 높으나, 규제 내용 및 지역에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 공장지대 인접: 남측 후면의 공장지대로 인한 소음, 악취, 환경적 영향 등 잠재적 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 춘의역 역세권이라는 입지적 장점과 신축(2020년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금액이 상당하여 낙찰자가 보증금 미회수분을 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다. 공장지대 인접으로 인한 환경적 요인도 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 시세 대비 상당한 가격 할인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역과 가까워 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 선순위 임차인 부담을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매가 및 감정가를 고려할 때, 본 건물의 시세는 약 430,000,000원에서 440,000,000원 수준으로 파악됩니다.

하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(330,000,000원) 인수 위험을 고려해야 합니다.

경매 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 해당 차액만큼 낙찰자가 부담해야 합니다.

이러한 위험 요소를 반영하여, 예상 입찰가는 410,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장가 및 감정가보다 낮게 책정하여 잠재적 인수 금액을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.